【よくある疑問】マンション管理者必見！廊下防水の重要性と定期メンテナンスの必要性・手順
片側が住戸、片側が外と接している開放廊下。吹きさらしになっており常に雨水が入ってくるため、定期的な防水工事が必要です。防水工事を後回しにしていると、雨水がマンションの構造部分に浸入し寿命を縮めてしまう可能性も。
今回のコラムでは、防水工事の役割や困った時に活用できる無料相談、定期メンテナンスの重要性などマンションを守るうえで知っておきたいポイントについてまとめました。マンションの安全や資産価値を守るためにも、管理者の方はぜひ参考になさってください。
・一般的に防水工事は10年に一度必要だとされています。しかし工事内容や使用状況によっては、10年たっていなくても防水工事が必要になることもあるため、気になる箇所がある場合は大きな被害につながる前に防水工事を行うことをおすすめします。
Contents
マンションの廊下が劣化していませんか？
外壁や屋根と同様、雨水にさらされ続けている開放廊下。雨水の影響だけでなく、住民や来客の通行、経年劣化などダメージを受けやすいため定期的な防水工事が必要です。
防水工事が必要なサイン4つ
現在管理しているマンションに以下のサインが見られたら、それは防水工事のタイミングです。
色褪せ
新築時に比べ色が薄くなったり変色したりしている場合、劣化が進んでいます。そのままにしておくとひび割れなど新たな症状につながる可能性があるため、早めの対策が重要です。
ひび割れ
亀裂が入りひび割れてくると、雨がマンション内部に染み込み構造から劣化させてしまいます。ひび割れがどこまで進んでいるのか、調査することをおすすめします。
剥がれ
シートを貼った廊下の場合、防水層（防水の役割を担う層）が劣化し粘着力が低下すると表面が剥がれてきます。剥がれた部分は雨水が浸入しやすくなるため、早めの防水工事が必要です。
塗装下の膨れ
防水層に亀裂が入ると、亀裂から雨水が浸入して膨れてしまう、防水層と下地との間に水が入り込んで膨れてしまう、といった現象に。膨れの原因はさまざまですが主な原因は施工不良です。
廊下の状態はマンションの寿命を左右するだけでなく、安全性や見た目の美しさにも影響を及ぼします。
きれいなマンションなら住人の満足度も高く、結果として収益性向上にもつながります。資産価値を守るためにも、早めに対策を講じていきましょう。
マンションを守る廊下の防水工事
防水工事の必要性についてはなんとなくわかるものの、そもそも防水工事とは何をするのでしょうか。
防水とは
防水とは、水が入り込まないように加工することをいいます。廊下を防水することで雨や水の漏れや構造内部への浸透を防ぎ、マンションを守ります。
防水工事の役割
防水工事がなされていないと、建物内に雨水が入り込み劣化が進み、さらに雨漏りなどを発生させてしまう可能性があります。防水工事によって劣化した防水層を張り替えることで、建物のダメージを最小限におさえることができるのです。
防水工事は大きく3つ、塗膜防水（塗る工法）、アスファルト防水（塗る＋貼る工法）、シート防水に分けられます。その場所の状況や用途、予算などによって最適な工法は異なるため、現状を専門の業者に確認してもらって決めていくようにしましょう。
マンションの防水工事前に活用したい無料訪問相談
ひび割れや剥がれといったサインを確認すれば、廊下の劣化状況はある程度把握できます。しかし専門家ではないためくわしいことはわからないですよね。そんな時に活用したいのが、関東防水管理事業協同組合の無料訪問相談です。
無料訪問相談のメリット
防水の重要性は目に見えにくいもの。気づいた時には劣化が進み、資産価値や構造の強度に悪影響を及ぼしていた……というケースも珍しくありません。無料訪問相談を活用すれば、こういった問題に悩まされることなく状況に合わせて必要な対策を講じることができます。また、以下のようなメリットがあります。
- 建物の耐久性を高めることができる
- 建物の耐水性を高めることができる
- 劣化、腐食した箇所の補修や修繕ができる
- 建物の寿命を伸ばすことができる
- 雨漏りなどの被害を改善できる
- 雨風、台風、梅雨、地震などによる雨漏りなどの被害を軽減できる
無料訪問相談の調査内容
無料訪問相談では、廊下はもちろん外壁など建物部位の防水状態を調査し、劣化箇所や改修の必要性を確認します。
① 屋上の防水調査
屋上の防水層の劣化や水漏れ、ひび割れや浮き、塗膜の劣化などを目視で調査します。
② 外観目視・外壁打診調査
外壁やタイル面のひび割れ、浮き、鉄筋露出、仕上げ材やシーリングの変色、金属部の腐食などを目視で調査します。
③ コンクリート中性化深さ調査
建物のコンクリートを採取し、中性化（劣化）の深さを調査します。
④ 塗膜付着強度調査
建物外壁の塗装の付着力（付着強度）を調査します。
マンションの規模や条件に関わらず、プロに無料で診断してもらえるため、気になる箇所がある方はまずは相談してみることをおすすめします。
マンションを守る定期メンテナンスの重要性と手順
施工法によって防水の寿命は大きく変わりますが、一般的には10年〜20年が目安です。しかし、しっかりとしたメンテナンスがなされていなければ防水機能は低下しやすいため、定期的にメンテナンスをする必要があります。
メンテナンス方法
廊下の防水機能を長持ちさせるためには、マンションの管理者と専門業者それぞれによる定期的なメンテナンスが必要です。
マンション管理者が行う定期的なメンテナンスは、ポリッシャーや高圧洗浄機のような専用機を使い、汚れを除去していきます。この時、住人や利用者に対して荷物を長期間置きっ放しにしてもらわないようにする、タバコの燃えかすを落とさないようにしてもらう、など声をかけましょう。防水層は火気や鋭利な物に弱く傷付いてしまうため、ダメージをおさえる工夫をすることが大切です。
また、専門業者が行う定期的なメンテナンスは、約10年に一度行う大規模修繕工事のタイミングで行うことをおすすめします。マンションの状態に合わせて計画を立てていきましょう。
一点、気をつけていただきたいのが大幅な予算オーバーです。思いがけない劣化や不具合が見つかり追加工事が必要になると、想定以上に費用がかかる可能性があります。負担を極力避けたい、という場合は前述した無料訪問相談などを活用し、大規模修繕工事と廊下の防水工事の時期をずらすなど工夫してみるとよいでしょう。
管理するうえで大切な「ルールづくり」
廊下の防水機能を長持ちさせるためには、住人や利用者の協力が必要不可欠です。廊下の使い方に関するルールを設け、早い段階から周知させておきましょう。意識してもらうことを促しておけば、きれいな廊下をキープできます。
10年に一度は防水工事が必要です
一般的に防水工事は10年に一度必要だとされています。しかし工事内容や使用状況によっては、10年たっていなくても防水工事が必要になることもあります。歩行や雨水によって見た目以上に廊下の劣化は進んでいるため、大きな被害につながる前に防水工事を行うようにしましょう。
関防協は、防水工事の「エキスパート集団」です。
工事会社を選ぶのに不安を感じる方は、ぜひ関東防水管理事業協同組合（関防協）へまずはお気軽にご相談ください。
当協同組合は、主に関東にある防水改修の会社で形成されているグループで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬の関東地域に限らず、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計191社の正会員がおります（2019年11月時点）。
また、年々進化し続けている防水工事についての教育活動も行なっており、適切な調査や提案ができる「防水改修調査診断員」の育成を実施しています。
「雨漏り診断をどこに依頼すれば分からない」「信頼できる施工会社の選び方が分からない」そんな方は関東防水管理事業協同組合へご相談ください。
当HPでは、防水改修調査診断員による無料診断も申し込みや、マップ上での施工店検索ができます。 少しでも防水に不安や不満を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
運営者情報
関東防水管理事業協同組合事務局
建設防水業界トップシェアの田島ルーフィングが主催する、改修工事に特化した工事店ネットワーク。
日々進化する防水工法や現場のニーズに合わせた最適な対応を行うため、施工技術者の育成にも取り組んでいます。
当サイトでは、マンションなどの一般住宅から店舗、大型ビルなど、さまざまな現場を見てきた防水のプロが豊富な知識と経験を活かして防水工事についてわかりやすく解説します。
主な資格
建築士 コンクリート診断士 宅地建物取引士 防水改修調査員
