防水工事を行う際、その費用が「修繕費」として一括計上できるのか、「資本的支出」として減価償却が必要になるのかは、節税対策やキャッシュフローに影響するポイントです。

税務調査でも厳しくチェックされるポイントだからこそ、工事前に正しい基準を把握しておくことが欠かせません。

本記事では、修繕費と資本的支出の違いや判断基準、税務上のリスクを避けるための証拠書類の残し方などを詳しく解説します。

 

コラムのポイント

 

修繕費と資本的支出の違い

防水工事の費用を経費として処理する際、「修繕費」と「資本的支出」のどちらに該当するかの理解が必要です。

修繕費は、建物を元の状態に戻すための支出で、その年の経費として一括で計上できます。

一方、資本的支出は、建物の価値を高めたり寿命を延ばしたりする支出であり、減価償却を通じて数年にわたって経費計上することになります。

1.工事の金額

工事金額が20万円未満の工事であれば、工事内容にかかわらず修繕費としての計上が認められています。

また、60万円未満の工事についても、一定の条件を満たせば修繕費として処理できる場合があります。

はじめに工事の見積もり金額を確認し、これらの基準に該当するかどうかをチェックしましょう。

2.工事の周期

おおむね3年以内の周期で繰り返し行われるような工事であれば、修繕費として扱いやすくなります。

たとえば、定期的なトップコートの塗り替えなどが該当します。

日常的なメンテナンスとして位置づけられるものは、原状回復の範囲内と判断されやすい工事です。

3.工事の目的

修繕費か資本的支出かを分ける基本的な考え方は、工事の目的です。

壊れた部分を直す、劣化した箇所を元に戻すといった原状回復が目的であれば“修繕費”となります。

新しい機能を追加したり、より高性能な材料に変更したりして資産価値を向上させる工事は“資本的支出”に該当します。

「マイナスの状態をゼロに戻すのか」「ゼロからプラスにするのか」という視点で整理してみるのがおすすめです。

 

防水工事は、種類によって本来の目的や期待できる耐用年数が大きく異なります。

目的とコストのバランスを考える際に、以下も参考にしてください。

 

4.取得価額との比較

工事の内容が「修繕費」か「資本的支出」か判断が難しい場合、建物の取得価額に対して、工事費用がおおむね10%以下であれば修繕費として認められやすくなります。

この基準は、上記の目的や周期だけでは判断が難しい場合に活用できる形式基準の一つです。

たとえば、取得価額が5,000万円の建物であれば、500万円以下の工事が目安となります。

判断に迷った際は、この数値基準も参考にしてみてください。

修繕費に分類されるケース

ここからは、どのような防水工事が修繕費として認められるのか見ていきましょう。

基本的な考え方として、「建物を元の状態に戻すための工事」であれば修繕費に該当します。

逆に言えば、新たな価値を付加するような工事は資本的支出となるため、その線引きを理解しておくことが大切です。

現状維持・原状回復を目的とした工事

建物の機能を維持するため、あるいは劣化した状態を元に戻すための工事は修繕費として扱われます。

該当するのは以下のような工事です。

• ドレン（排水口）の清掃や部分的な部品交換
• 既存のシート防水と同等のシート防水への全面改修工事

ポイントは“同等の材料で元の状態に戻す”という点です。

材料のグレードを上げずに、元通りの機能を回復させる工事であれば、修繕費として認められます。

災害等によるき損からの回復工事

台風や地震などの災害によって防水層が破損した場合、その復旧工事は修繕費として認められやすくなります。

災害復旧という明確な理由があるため、税務上も特例として扱われる傾向にあります。

この場合、被災状況を写真に記録しておくことが、後々の証明に必要です。

保険請求の際にも同じ資料が活用できるため、記録を残しておきましょう。

軽微な劣化に対するメンテナンス工事

防水層を保護するトップコートの塗り替えは、代表的な修繕費の例です。

トップコートは紫外線や風雨から防水層を守る役割を担っており、定期的な塗り替えが推奨されています。

この工事は防水層を新しくするわけではなく、あくまで表面の保護膜を塗り直すメンテナンスです。

周期的に行われる軽微なメンテナンスとして、修繕費に分類されます。

 

こちらで、メンテナンスの代表例であるトップコートについて、塗り替え時期や費用を抑えるコツを詳しく解説しています。

 

修繕費として処理するための注意点

防水工事を修繕費として処理したい場合、工事の目的が原状回復であることの客観的な裏付けが欠かせません。

税務調査では、見積書や請求書の記載内容がチェックされる場合があるため、あらかじめ書類を整えておくと、スムーズに対応できます。

書類の記載方法

見積書や請求書には、工事の目的が分かる名目を記載してもらいましょう。

おすすめの表現としては、「原状回復工事」「雨漏り補修工事」などがあります。

また、一つの工事の中に「原状回復」と「機能向上」が混在している場合は、専門家と相談して、修繕費と資本的支出を分けて記載してもらうことが望ましいです。

証拠資料を残す

工事前の劣化状況を写真で記録しておくことは、修繕費として認められるための有力な証拠になります。

撮影しておくべき内容は以下の3つです。

• ひび割れや剥がれの状態
• 水たまりができている箇所
• 雨漏りの痕跡

これらの写真があれば、工事が維持管理上不可欠であったことを示せます。

 

修繕費にこだわるべきか、長寿命化に投資すべきか

修繕費として処理できる工事は、その年の経費として計上できるため、直近のキャッシュフロー改善に効果的です。

一方、資本的支出となる工事は、長期的に見ると建物の価値を維持し、トータルコストを抑えられる場合があります。

物件の保有方針で工事内容を決めるのが正解

保有期間によって、おすすめの工事内容は変わってきます。

ご自身の物件をどのくらいの期間保有する予定か、方針を明確にしてから工事内容を検討してみてください。

保有方針	おすすめの工事	理由
短期売却予定（数年以内）	修繕費で処理できる原状回復工事	直近のキャッシュフローを改善し、節税効果を最大化できる
長期保有予定（10年以上）	資本的支出となっても高耐久防水を採用	ライフサイクルコスト（LCC）の観点でトータルの出費を抑えられる

 

長期保有で「高耐久防水」を選ぶ3つのメリット

長期保有を予定している方には、高耐久防水をおすすめする3つの理由があります。

メリット	内容
トータルコストの削減	安い工事（耐用年数10年）を3回繰り返すより、高い工事（耐用年数20年）を1回行う方が、足場代や諸経費を含めると安上がりになる
雨漏りリスクの低減	耐久性が高い防水層は破損しにくく、長期入居者の満足度維持やトラブル回避につながる
減価償却による長期的な節税	一括経費にはならないが、毎年減価償却費として計上できるため、安定した経費計上が可能になる

目先の経費計上だけでなく、建物の長期的な維持管理という視点も含めて、最適な工事を選んでいきましょう。

 

建物を長寿命化する流れやメリットについて、こちらで詳しく解説しています。

 

 

防水工事の修繕費Q&A

関防協が防水工事の税務処理について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。

Q.屋上防水工事を「資本的支出」として処理する場合、耐用年数は何年ですか？

A.原則として、施工した建物本体の耐用年数を適用します。

防水設備は建物と一体となって機能するものと考えられており、防水のみで独自の耐用年数を設定することはできません。

資本的支出と判定された金額は、建物の法定耐用年数に基づき、残存年数も考慮して減価償却を行います。

Q.防水工事は「建物附属設備」として計上し、短い期間で償却できますか？

A.一般的には「建物附属設備」ではなく「建物」として扱われます。

電気設備や給排水設備などは建物附属設備として短い耐用年数が適用されますが、防水工事は「風雨から建物を守る」という建物本来の機能を維持するためのものです。

躯体と一体不可分であるため、実務上は建物に含まれるとするのが一般的です。

関防協は、防水工事の「エキスパート集団」です。