マンション修繕積立金の相場はいくら？最新平均額と値上げの必要性・寿命との関係を解説
「うちのマンションは、このままの修繕積立金額で大丈夫か心配」「マンションの大規模修繕でかかる費用の相場を知りたい」という管理組合様も多いのではないでしょうか。
実は、築年数の経つマンションを中心に、「修繕金不足」に陥る物件が増えています。
また、住民の中で値上げ議論が進まないところも少なくありません。
そこで本記事では、「マンションの修繕積立金」について、国土交通省公表の相場額と、修繕金不足によって想定される問題、金額を決めるポイントをわかりやすく解説します。
マンション大規模修繕工事の費用目安や関連する補助金・減税特例など、多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
- マンション修繕積立金は、長期修繕計画見直しのタイミングで値上げが必要になる可能性があります。
- 修繕金が不足すると、適正な工事を適正な時期に実施できず、建物の寿命が短くなったり、資産価値が低下するリスクがあります。
- マンションの長寿命化を目的とした大規模修繕を検討中の管理組合様は、信頼でき実績が豊富な施工業者を選ぶことが重要です。
Contents
マンション修繕積立金の相場はいくら？
マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、建物の規模や築年数、仕様のグレードによって異なります。
ただし、国土交通省のガイドラインと世間の平均額は、修繕積立金の設定が大きく間違っているかどうか参考にすることが可能です。
国土交通省のガイドラインによる目安
国土交通省が公表する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、修繕積立金額の目安の算出方法が明示されています。
※ここでの「目安」とは、国土交通省が収集した全国366事例のデータを基にした分析結果です。
| 地上階数・建築延床面積 | 専有面積当たりの修繕積立金額/月 |
|---|---|
| 20階未満・5,000㎡未満 |
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| 20階未満・5,000㎡以上～10,000㎡未満 |
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| 20階未満・10,000㎡以上～20,000㎡未満 |
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| 20階未満・20,000㎡以上 |
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| 20階以上 |
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（参考：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン平成23年4月令和6年6月改定 ※2026年3月時点の最新データ）
この金額に加えて、駐車スペース1台につき、平均で4,645〜7,210 円/月 の修繕工事費がかかるため、それをマンションの総専有床面積（㎡）で割って各区分所有者に按分するケースが一般的です。
国土交通省の最新アンケート調査によると、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の平均総額は 13,378 円/月です。
（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等｜令和5年度マンション総合調査 2026年3月時点の最新データ）
特に修繕積立金が高い傾向が強いのは、いわゆるタワマンと呼ばれる地上20階以上の物件で、管理費と合わせて維持費が6万円を超える物件も珍しくありません。
首都圏（関東エリア）の最新平均額
国土交通省のデータは全国の平均額や相場がわかる資料で、東京・千葉・神奈川などの関東首都圏は、物価の違いからさらに修繕積立金が高くなる可能性もあります。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の公表データによると、平均の修繕積立金は以下のとおりです。
| マンションのあるエリア | 専有面積当たりの修繕積立金額/月 （㎡あたり・総額） |
|---|---|
| 首都圏平均 |
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| 埼玉県 |
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| 千葉県 |
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| 神奈川県（横浜・川崎） |
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| 神奈川県（横浜・川崎以外） |
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| 東京都（区部） |
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| 東京都（多摩） |
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（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度） ※2026年3月時点の最新データ）
東京区部は特に修繕積立金の平米単価が高いことがわかります。
築年数が経つマンションでは修繕金不足が深刻な理由
近年、築年数の経つ古いマンションを中心に、修繕金不足が問題になり、ニュースでも多く取り上げられています。
国土交通省の調査によると、計画上の修繕積立金総額より実際に回収できている修繕積立金総額が不足しているマンションは、全国で「36.6%」にも上り、そのうち20%超不足している物件は「11.7%」もあることがわかりました。
（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等｜令和5年度マンション総合調査 ※2026年3月時点の最新データ）
その主な原因として考えられる点は、以下のとおりです。
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これらの原因により、修繕金が正しく確保されていないマンションの中には、「築20年以上で、今まで一度も大規模修繕が実施されていない」「工事したいが十分な資金がなく、延期している」という事例は少なくありません。
マンションの修繕金不足が招く問題
マンションの修繕積立金は、共用部のサービスと直結する管理費と比べて、その必要性を実感しにくいですが、不足すると将来的に大きなリスクにつながる可能性があります。
適切な大規模修繕工事をできない
修繕金が足りないと、適切な時期に適切な工事をできません。
マンションの大敵とされる「雨漏り」は、構造部材の劣化を招くため、見つけたらすぐに修繕する必要があります。
以下の部位は経年劣化や地震などの影響によって雨漏りに直結するため、定期的な点検・補修・修繕が欠かせません。
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そのほか、給排水管などの設備も更新しないと水漏れによって、雨漏りと同様に構造部材の劣化をもたらします。
しかし、計画通りに修繕金を区分所有者から回収できているマンションでも、近年は足場費・労務費・資材費の高騰によって、工事を見送る事例もあるのが実情です。
区分所有者負担が増える
マンションの大規模修繕工事を行う際、修繕金が不足していると、区分所有者から「一時金」を徴収するか、ローンを組まなくてはいけない場合があります。
「一時金」とは、修繕積立金だけでは工事費用が不足する場合、臨時で各戸から徴収される費用を指し、数十万円から100万円を超えるケースも少なくありません。
しかし、このような金額を区分所有者全員が支払えないケースの方が多く、工事を延期できないほど劣化が進んでいる場合は、不足分を管理組合がローンを組まなくてはいけなくなります。
多くの金融機関では、マンション共用部分リフォーム融資商品の返済期間は10年までに設定されているため、その間は区分所有者の負担が増えるので注意が必要です。
マンションの資産価値低下
修繕金不足により、大規模修繕工事を延期せざるを得ないと、建物の劣化がさらに進み、不動産資産価値の低下は避けられません。
また、管理組合としてローンを組んでいる場合や、投資家から賃貸運営しづらいと判断される場合は、売却価格に影響する可能性もあります。
マンション修繕積立金の値上げが必要な理由
修繕積立金の値上げが必要なマンションは少なくありません。
その理由は、主に3点あります。
建設費の高騰
大規模修繕の工事費用は、値上がり傾向にあり、2015年から2025年で平均＋30%も高騰しました。
（「国土交通省｜建設工事費デフレーター｜集計の結果｜月次統計」のデータを基に弊社にて作成）
そのため、当初、大規模修繕計画で設定していた修繕金では工事できない可能性が高く、早急の大幅な見直しが必要です。
国土交通省の値上げ推奨
国土交通省が策定する「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 」は、建設費高騰を受けて、2021（令和3）年と2024（令和6）年に改訂され、積立金の目安が「約＋50%」に見直されました。
（参考：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン平成23年4月令和6年6月改定 ※2026年3月時点の最新データ）
この基準に沿っていないマンションは、将来的に大幅な修繕金不足に陥る可能性があるため、注意が必要です。
同ガイドラインの中では、積立方式にも言及しています。
| 積立方式の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 段階増額積立方式 |
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| 均等積立方式 |
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（図引用：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン）
重要なポイントは、どちらが良いという点ではなく、「定期的（5年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、それに基づき修繕積立金を設定し直す」という点です。
ちなみに、近年のマンション価格高騰により、築浅のマンションほど「段階増額積立方式」を採用している管理組合の割合が増加しています。
（引用：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査の結果について ※2026年3月時点の最新データ）
値上げの先送りによる将来的な負担増
修繕積立金の値上げを実現させるためには、原則として管理組合員の過半数もしくは3/4以上の同意が必要で、合意形成に苦戦するマンションは少なくありません。
しかし、値上げを先送りすると、将来的に、一時金を徴収するリスクが高くなり、ローンを利用するにも政策金利上昇に伴い、返済額が増える可能性もあります。
また、劣化部分の修繕が遅れると、さらに状態が悪くなり、工事費が増大するケースは十分考えられます。
そのため、修繕積立金の値上げは、将来の工事費負担増加を防ぐために、避けられません。
マンションの適正な修繕積立金額を決めるポイント
マンションの長寿命化には、適切な長期修繕計画と、それを実行するために必要な修繕積立金の設定が重要です。
適切な修繕積立計画によって建物を長寿命化できれば、長く快適に暮らせるだけではなく、建物の資産性が高まり、改修工事の周期を延ばすことが可能になります。
修繕積立金の適性額を決める際には、主に3つの点をご確認ください。
長期修繕計画の内容
長期修繕計画とは、マンション共用部で想定される劣化に対する長期的な修繕工事の計画を示すもので、「建物の資産価値維持や向上」「修繕積立金の安定的な徴収」「計画的な点検・工事の実施」が目的です。
長期修繕計画は新築時に作成され、その後5年ごとに見直し・更新することが原則とされています。
（参考：国土交通省｜長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・ 長期修繕計画作成ガイドラインコメント）
長期修繕計画には、以下の内容が記されており、修繕積立金額を決める際の参考になります。
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これらのデータと建設費の上昇率※を鑑みて、今後の修繕積立金額を決めるケースが一般的です。
※「国土交通省｜建設工事費デフレーター」のデータや、大規模修繕コンサルタントのアドバイスを参考にする方法が有効
大規模修繕計画には、主に以下の項目が含まれます。
【大規模修繕計画の主な対象範囲】
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築年数と修繕履歴
マンションの修繕積立金額は、大規模修繕計画の内容に加えて、築年数とこれまで実際に行われた修繕履歴から設定することが原則です。
国土交通省の調査では、マンション大規模修繕工事の平均修繕周期は「12〜15年」であり、1回目・2回目・3回目の実施時期は以下のとおりです。
| 大規模修繕工事回数 | 実施築年数 |
|---|---|
| 1回目 |
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| 2回目 |
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| 3回目 |
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これまでの修繕が不十分である場合は、平均的な周期より短いスパンで大規模修繕しなくてはいけない可能性もあります。
築年数ごとの平均修繕積立金額は以下のとおりです。
（引用：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査の結果について ※2026年3月時点の最新データ）
築浅物件ほど修繕積立金が安く、その後徐々に値上がりして築20〜30年でピークに達し、築40年を超えると再び値下がりするケースが一般的です。
しかし、近年は建設費高騰を見越して、積立金が高めに設定される新築マンションも増えています。
（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度） ※2026年3月時点の最新データ）
建物の立地
建物が、水はけや風通しが悪い土地や、潮風に当たる土地などに立つ場合は、修繕周期が短くなり、その分、修繕積立金を高く設定しなくてはいけない可能性があります。
水はけと風通しが悪い場所は、建物周辺の湿度が下がりにくく、外壁や屋上防水に水分が止まって劣化を早める場合があるためです。
また、沿岸部のマンションでは塩害のリスク、背の高い樹木に囲まれるマンションでは落ち葉による雨樋の詰まりによる雨漏りリスクが懸念されるため、専門家によるこまめな点検が必要になります。
そのため、それを含めた修繕金の徴収計画を検討しなくてはいけません。
建物の仕様
建物の仕様によっても修繕工事に必要となる費用は異なります。
新築プランにおける共用部の設備や仕様がハイグレードなマンションは、それを維持するために修繕積立金も高く設定せざるを得ません。
例えば、近年増えている共用部にスポーツジムやライブラリー、カフェが併設されるマンションは、一般的なマンションと比べて修繕積立金が1.5倍以上になる場合もあります。
築20・30・40・50年の修繕積立金適正額の目安と計算方法（足りているか確認する方法）
修繕積立金の適性額は、築年別で異なり、段階増額積立方式では、以下の幅に当てはまる場合が一般的です。
| 築1〜10年 | 110〜200円/㎡・月
（新築時に徴収する修繕積立基金の額によって異なる） |
| 築11〜20年 | 200〜230円/㎡・月 |
| 築21〜30年 | 220〜240円/㎡・月 |
| 築31〜40年 | 220〜240円/㎡・月 |
| 築40年超 | 200〜240円/㎡・月
（建物の残存年数が短くなり、大規模修繕工事の回数が少ないため、安くなるケースもある） |
※上記は目安額であり、実際の金額は、これまでの修繕履歴や建物の規模・グレード、劣化状況によって変動するため、決定の際には建物診断士や建築士など専門家によるアドバイスを受けましょう。
（参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリー｜首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度） ※2026年3月時点の最新データ）
国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金適正価格の算定方法も提示されています。
| Z＝（A＋B＋C）÷X÷Y
Z：計画期間全体における修繕積立金の平均額（円/㎡・月） A：計画期間当初における修繕積立金の残高（円） B：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円） C：計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額（円） X：マンションの総専有床面積（㎡） Y：長期修繕計画の計画期間（ヶ月） |
（引用：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン平成23年4月令和6年6月改定 ※2026年3月時点の最新データ）
この計算式にマンションの現状を当てはめると、修繕金が足りているかどうかの目安がわかります。
マンション修繕積立金の値上げ・増額を成功させるためのコツ
建物の長寿命化や資産価値の維持、将来発生する工事費の増加防止のためには、修繕積立金の増額が必要です。
しかし「マンション管理組合で、なかなか修繕金値上げの話がまとまらない」というケースは多く、それが修繕金不足の主な原因でもあります。
修繕積立金の値上げに関する合意形成を成功させたい方は、以下のポイントを押さえましょう。
根拠となる資料の提示
区分所有者を説得するためには、修繕金値上げの根拠となる資料が必要です。
以下の資料を準備しましょう。
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将来的な負担増のリスクを提示
住民の合意形成を実現させるためには、「今値上げするか、将来一時金の徴収や金融会社からの借入をするか」をシミュレーションし、それを管理組合全体で共有することが重要です。
将来的な負担増や資産価値の低下が懸念される場合や、工事を延期することによって施工範囲が広くなる可能性がある場合は、多くの区分所有者から修繕金値上げの承諾を得られやすくなります。
理事会の強いリーダーシップ・管理会社との連携
修繕積立金の値上げに成功した物件には、「理事会の強いリーダーシップ」と「管理会社との連携」が共通しています。
（参考：国土交通省｜令和6年度マンション管理適正化・再生推進事業マンション管理適正化・再生推進事業成果報告会）
合意形成に至ったマンションの中には、理事会が積極的に資料やデータを収集したり、専門家に話を聞きに行ったりすることに加えて、理事長が区分所有者に繰り返し説明するマンションも少なくありません。
また、管理会社の協力のもと、住⺠アンケートや臨時総会を実施すると、区分所有者に積⽴⾦不⾜の認識が浸透しやすくなります。
第三者による客観的なアドバイス
修繕積立金の値上げ合意を得るためには、第三者による客観的なアドバイスも必要です。
大規模修繕工事の実施時期・内容・費用について、管理会社ではなく、外部の大規模修繕コンサルタント会社や設計事務所、外壁・防水改修会社に相談する方法も検討しましょう。
マンションの大規模修繕計画は信頼できる業者選びが重要
マンションの大規模修繕計画を成功させる最大のポイントは、「実績のある施工業者を選ぶ」という点です。
マンションの大規模修繕工事は費用が数千万円かかるため、最初から1社に絞る必要はありません。
外壁や屋上防水の改修を検討する際には、相見積もりをとりましょう。
ただし、多数の会社から見積もりをとると、内容の精査が大変でどこに頼むべきか住民の意見が割れやすいため、20〜40戸の中規模マンションでは、2〜3社に相談するのが一般的です。
施工業者は、詳細な見積もりを提案する会社をおすすめします。
見積書に工事方法や材料の仕様が書かれておらず「一式」で計上されている項目が多い場合は、事前に詳細を業者に確認しましょう。
関東防水管理事業協同組合（関防協）では、防水改修診断員が無料で現地に出向いて調査・診断する「無料訪問診断」と、屋上防⽔の改修費⽤を補助する「バリュープラスキャンペーン」を実施しております。
「マンションの劣化が進んでいるが、どこに相談すればいいか分からない」「まずはプロの診断を聞きたい」という方は、お気軽に私たちまでご相談ください。
マンション修繕積立金に関するよくある質問
ここでは、多くの方からいただくマンションの修繕積立金や大規模修繕に関するご質問を紹介します。
Q.マンションの大規模修繕にかかる費用目安はどのくらい？
A.工事にかかる平均費用は「何回目の大規模修繕」かによって異なり、1回目が最も高く、2回目・3回目と回数を重ねるごとに安くなるケースが一般的です。（適正時期に修繕した場合）
（参考：国土交通省｜マンション管理・再生ポータルサイト｜Q＆A｜マンション管理について）
国土交通省のアンケート調査結果は以下のとおりです。
| 1回目 |
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| 2回目 |
|
| 3回目以降 |
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※（）内は、大規模修繕工事にかかった費用を戸数で按分した場合の費用（税抜き価格・共通費別途）
（参考：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査 ※2026年3月時点の最新データ）
ただし、調査実施から5年以上経過しているため、現時点では建設費高騰により、上記金額から値上がりしている可能性が高い点には注意が必要です。
Q.修繕積立金と合わせて管理費も値上げが必要？
A.管理費も、インフレ（人件費や光熱費の高騰）に伴い、値上げが必要です。
国土交通省の2023年度調査によると、駐車場使用料などの充当額を除く平均管理費は11,580円/月（単棟型）で、2018年度調査の10,970円/月から5%ほど上昇しています。
（参考：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等｜令和5年度マンション総合調査 ※2026年3月時点の最新データ）
Q.大規模修繕で使える補助金・減税特例はある？
A.マンションの大規模修繕工事を実施する際は、以下の制度を利用できる可能性があります。
※マンション長寿命化促進減税が適用された年度とは別の年度に、リフォームの減額措置適用を受けることは可能 |
（参考：国土交通省〜マンション総合対策モデル事業、東京都｜マンションポータルサイト｜分譲マンションの修繕への助成（マンション改良工事助成制度））
関防協は、防水工事の「エキスパート集団」です。
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また、年々進化し続けている防水工事についての教育活動も行なっており、適切な調査や提案ができる「防水改修診断員」の育成を実施しています。
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