2027年3月終了「マンション長寿命化促進税制」とは｜対象要件と申請の流れ、管理組合必見の申請ポイントを解説
2022年度に開始された「マンション長寿命化促進税制」が、いよいよ2026年度（2027年3月）で終了します。
こちらは、築年数が経ったマンションの所有者様・管理組合様にとって、とてもお得な制度です。
そこで本記事では、「マンション長寿命化促進税制」の対象要件（建物・工事内容・管理計画）と、申請の方法と流れ、業者選びのコツをわかりやすく解説します。
関連する「改正マンション関係法」や、多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
- 「マンション長寿命化促進税制」は、古いマンションを対象に、大規模修繕計画を資金面でサポートする制度で、区分所有者の固定資産税（家屋分）が減額されます。
- 「マンション長寿命化促進税制」を利用するためには、建物・工事内容・管理体制に関する対象要件を満たす必要があります。
- マンションの長寿命化を目的とした大規模修繕を検討中の管理組合様は、信頼でき実績が豊富な施工業者を選ぶことが重要です。
Contents
「マンション長寿命化」は国の重要課題
2025年、首都圏の新築分譲マンションは平均物件価格が9,182万円、平米（㎡）単価139.2万円と過去最高を記録しました。
東京23区内を中心にマンション供給量は増えているものの、既に一般の方では手が届きにくいレベルに達しています。
そのため、近年は中古マンションの需要が高まり、価格が上昇し、2025年には、首都圏の中古マンション平均物件価格※は5,200万円、平米（㎡）単価82.98万円と、13年連続アップとなりました。
※成約時点の価格
（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2025年））
ただし一方で、市場に売り出される物件の平均築年数が上昇しており、購入検討者にとって物件選びにおける共用部の状態やメンテナンス履歴の重要度が高まっています。
しかし、古いマンションでは以下の理由で共用部の大規模修繕が進んでいないケースが増えているのも実状です。
- 足場設置や業者の出入りによって、区分所有者の生活に支障が生じる（長く住む人の反対意見が多い）
- 予定している（修繕が必要な）工事に対して、修繕積立金が不足している
- 修繕積立金の値上げを検討しても、区分所有者の高齢化などによって経済的負担増加から、なかなか合意に至れない
- 登記目的の購入でで誰も住んでいない部屋や相続人不明で管理組合が現所有者に連絡を取れない部屋、所有者が海外在住者の部屋が増え、管理費・修繕積立金を回収できない事例が増えている
実際に、2018（平成30）年度と2023（令和5）年度を比較すると、70歳以上の割合が増加し、40歳代以下の割合が減少しているマンションが多く、住民の高齢化が顕著です。
さらに、2023（令和5）年時点で現存するマンションの住民を完成年次をみると、古いマンションほど70歳以上の割合が増え、 1984（昭和59）年以前に建設された物件においては55.9％にも上ります。
住民の高齢化は、長期修繕計画の実行を妨げかねません。
また、近年はインフラによる資材高騰や人件費アップによって修繕工事にかかる費用が高くなっているものの、修繕積立金の値上同意を得ることは難しく、未回収率の増加によって工事できない事例も増えています。
大規模修繕にかかる想定費用と、実際の積立金の差が開き、「工事計画に比べて修繕積立金が不足している」マンションは全体の36.6%もあり、そのうち、不足の割合が20％超える物件は11.7％もあるのが現実です。
（参考：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査）
このまま適切な修繕計画が実行されないマンションが増えると、安全に長期間暮らせるマイホームを購入できない人が増え、都市の防災性も低下します。
そのため、国土交通省は計画的な大規模修繕を実行するための対策として、修繕費用の一部を支援する取り組みを行っています。
マンションにおける長寿命化とは｜方法と所有者のメリット
マンションの区分所有者様やオーナー様は、長寿命化するための具体的な方法とメリットを知っておくことが重要です。
方法
マンションの長寿命化において軸となるのが、「大規模修繕計画」です。
大規模修繕計画には以下の内容が明示されます。
| （項目） | （具体的な内容） |
| 建物共用部の設備 | 設備機器（給排水、ガス、電気、通信、防災、エレベーター、駐車場など）や狭小地、階段、各戸玄関ドア、窓サッシなどのリストに基づき、新築時の施工会社（管理会社）の連絡先と適正な交換時期が明記される
▶︎定期的な更新により、漏水・漏電などによる二次被害を防止 |
| 屋上防水 | 新築時の屋上防水に関する資料と、これまでの修繕履歴を保管し、定期点検・改修に関する計画が明記される
▶︎屋上防水は雨漏りが発生する前に定期改修することで、建物の躯体寿命を延ばせる |
| 外壁塗装 | 新築時の外壁仕上げに関する資料と、これまでの修繕履歴を保管し、定期点検・改修に関する計画が明記される
▶︎外壁塗装（目地の打ち替えなど含む）は、雨漏りが発生する前に定期改修することで、建物の躯体寿命を延ばせる |
| 各部の点検計画・履歴の管理 | 法定点検や定期的な建物診断の実行時期と、これまでの検査や修繕に関する履歴を記録
▶︎記録の保管により、適切な工事計画の検討（更新や見直し）が可能 |
これらの点検・改修工事を計画通りに実行するためには、十分な修繕積立金が必要であり、この点もマンションの長寿命化において重要なポイントです。
そのため、国土交通省では、実際の劣化状況を踏まえて大規模修繕計画を5年程度ごとに見直すことを推奨しています。
（参考：国土交通省｜「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて）
所有者のメリット
マンションの長寿命化は、区分所有者様にとって、以下のようなメリットがあります。
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「マンション長寿命化促進税制」とは｜対象要件
マンションの大規模修繕計画に関する政府による取り組みのうちの1つが、「マンション長寿命化促進税制」です。
この制度は、マンションにおける「必要な修繕積立金の確保」「適切な長寿命化工事の実施」「管理組合の修繕積立金値上げ合意形成」をサポートする目的で開始されました。
マンションで大規模修繕工事を行った場合、工事完了日を含む年の翌年1月1日※1を賦課期日とする年度分の家屋（建物）分固定資産税が、区分所有者全員に対して、1年間限定で1/2〜1/6※2の範囲で減額されます。
※1：工事完了日が1月1日の場合は同日
※2：減額割合は自治体ごとに設定（例：東京23区内＝1/2）
ただし、この制度を利用するためには、いくつかの条件をクリアしなくてはいけません。
マンション（建物）・工事内容の条件
「マンション長寿命化促進税制」の対象となるマンションは、以下の全てに該当する物件に限られます。
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※固定資産税の賦課期日（1月1日）時点及び、税制適用の申告時点（工事完了後3ヵ月以内）で築20年以上
管理計画の条件
建物や改修工事の内容に加えて、これまでの建物管理計画に関する条件もあるのでご注意ください。
- 修繕積立金を、「修繕積立金ガイドラインで定める修繕積立金の目安下限値※1」以下から、それを上回る金額に、2021（令和3）年9月1日以降引き上げていること（＝2021（令和3）年9月1日以前に引き上げているマンションは対象外）
- 管理計画認定制度の認定を受けていること（固定資産税の賦課期日1月1日時点かつ、減額措置の申告時点で認定されていること）
- 管理計画認定制度の認定を受けていない場合は、自治体からの助言・指導を受け、修繕積立金が「助言・指導及び勧告に関するガイドラインに示す修繕積立金の基準額※2」が積み立てられていること
※1：修繕積立金ガイドラインで定める修繕積立金の目安下限値
※2：助言・指導及び勧告に関するガイドラインに示す修繕積立金の基準額
ただし、上記すべての条件を満たしているマンションでも、大規模修繕工事を実施する際に、区分所有者に一時金を徴収すると、計画的な修繕積立ができていないと判断され、減税の対象外になる可能性があるのでご注意ください。
管理計画認定制度の内容
対象要件である「管理計画認定制度」とは、適切な管理計画であるマンションを、自治体がマンション管理適正化法に基づき認定する制度です。
マンション管理適正化推進計画※を作成していない自治体では、認定制度が実施されていないので注意が必要です。
※マンション管理適正化推進計画：老朽化マンションの増加に伴い、地方自治体が管理組合への指導・支援を進めるための計画
主な認定基準は以下のとおりです。
| 管理組合の運営 |
必要書類：総会の議事録の写し |
| 管理規約 |
必要書類：管理規約の写し |
| 管理組合の経理 |
必要書類：賃借対照表・収支計算書・直前の事業度における各月の組合員の修繕積立金滞納額が確認できる書類 |
| 長期修繕計画の作成及び見直し |
必要書類：長期修繕計画の写し |
| その他 |
必要書類：組合員（区分所有者）名簿・居住者名簿の表明保証書 |
自治体から認定されたマンションは、住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資（管理組合申込みの場合）」の金利引き下げや、「マンションすまい・る債」の利率上乗せを受けられる可能性があり、さらに管理が行き届いていることを自治体が証明するため、資産価値向上につながります。
（参考：国土交通省｜マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました！｜PRパンフレット）
「マンション長寿命化促進税制」申請の流れ
これから「マンション長寿命化促進税制」を利用して大規模修繕計画を進めたい管理組合様は、申請の流れと必要提出書類を事前にチェックしておきましょう。
提出書類
申請（税申告）の際に必要となるのは、管理組合・区分所有者・施工会社・マンション管理士もしくは建築士が用意するものと複数あります。
| 管理組合が用意するもの |
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| 区分所有者が用意するもの |
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| 施工会社が用意するもの |
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| マンション管理士・建築士※ |
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※建築士事務所登録をしている事務所に属する建築士に限る
申請の流れ
制度を利用する際には、以下の手順で計画を進めましょう。
- 修繕積立金の金額を引き上げる
- マンションの管理計画の認定を取得する
- 長寿命化工事を実施する
- 工事完了日から3カ月以内に市町村へ減税措置を申告する（「固定資産税減額申告書」に必要事項を記載し、必要添付書類を揃え、マンション所在地を管轄する市町村の窓口へ減額措置を提出）
2025（令和7）年度から、マンション管理組合の管理者（理事長）名義にて、必要書類を自治体（課税庁）に一括提出すれば、固定資産税の減税措置が受けられるようになりました。
管理組合様は「改正マンション関係法」も要チェック
マンションオーナーオーナー様や管理組合様に「マンション長寿命化促進税制」と併せてチェックしておいていただきたいのが、2026（令和8）年度に改正される「マンションの再生等の円滑化に関する法律」です。（2026年4月1日施行）
マンションは国民の10%以上が居住する重要な住まいですが、近年は住民・建物の両方が“高齢化”し、雨漏りによる深刻な躯体のダメージが進行していても、集会決議が困難になったり修繕積立金の未回収率が上昇したりするなど問題を多数抱えています。
そこで、本改正法では、以下の点を容易に進められるようになりました。
| マンション管理の円滑化 |
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| マンション再生の円滑化 |
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| 地方公共団体の取組の充実 |
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（参考：法務省｜老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について｜マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法）
これらの改正によって、マンションの大規模修繕や建て替えを実施するハードルが下がり、迅速に改修計画を進められるようになります。
マンションの大規模修繕計画は信頼できる業者選びが重要
マンションの大規模修繕計画を成功させる最大のポイントは、「実績のある施工業者を選ぶ」という点です。
マンションの大規模修繕工事は費用が数千万円かかるため、最初から1社に絞る必要はありません。
外壁や屋上防水の改修を検討する際には、相見積もりをとりましょう。
ただし、多数の会社から見積もりをとると、内容の精査が大変でどこに頼むべきか住民の意見が割れやすいため、20〜40戸の中規模マンションでは、2〜3社に相談するのが一般的です。
施工業者は、詳細な見積もりを提案する会社をおすすめします。
見積書に工事方法や材料の仕様が書かれておらず「一式」で計上されている項目が多い場合は、事前に詳細を業者に確認しましょう。
関東防水管理事業協同組合（関防協）では、防水改修調査診断員が無料で現地に出向いて調査・診断する「無料訪問診断」と、屋上防⽔の改修費⽤を補助する「バリュープラスキャンペーン」を実施しております。
「マンションの劣化が進んでいるが、どこに相談すればいいか分からない」「まずはプロの診断を聞きたい」という方は、お気軽に私たちまでご相談ください。
「マンション長寿命化促進税制」に関するよくある質問
ここでは、多くの方からいただく「マンション長寿命化促進税制」に関するご質問を紹介します。
※以下は「国土交通省｜マンション長寿命化促進税制の適用対象は｜Q&A」の内容を参考にしております。詳細は自治体の担当窓口にご確認ください。
Q.賃貸マンションは対象になる？
A.「マンション長寿命化促進税制」では、対象物件が分譲・賃貸のどちらかは問われませんが、区分所有者が2人以上存在するマンションが対象です。
そのため、全棟が1人オーナー様の物件は減税特例は受けられないのでご注意ください。
Q.店舗・オフィス・民泊で使う区分所有物件でも対象になる？
A.「マンション長寿命化促進税制」は、居住用部分のみが対象となるため、オフィスや店舗、民泊施設（家主不在型）で使う区分所有物件には適用されません。
また、「毎月1日以上の居住用物件」とみなされるセカンドハウスや別荘も、対象外となる可能性がありますので、事前に自治体の窓口にご確認ください。
Q.オフィス併用住宅は対象になる？
A.オフィス（職場）と住宅を併用する物件は、専有部分の1/2以上を居住スペースとして使っている場合に限り、「マンション長寿命化促進税制」が適用されます。
申請の前には、自治体による現地調査が入る可能性がありますので、ご注意ください。
Q.共用部の部分改修でも対象になる？
A.調査や診断に基づいて必要と判断される工事については、部分的な改修工事でも「マンション長寿命化促進税制」の対象となる可能性があります。
そのため、外壁の部分補修や屋上防水改修のみの工事でも、対象になるか自治体や専門家ににご相談ください。
Q.他の減税制度と併用できる？
A.「マンション長寿命化促進税制」とその他の減税制度を同じ年度で併用できません。
併用できない主な減税制度は以下のとおりです。
- 耐震改修をした住宅に対する固定資産税の減額
- バリアフリー改修をした住宅に対する固定資産税の減額
- 省エネ改修をした住宅に対する固定資産税の減額
- 耐震改修をした認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額
ただし、「マンション長寿命化促進税制」を申請した年度とは別の年度であれば、併用可能です。
関防協は、防水工事の「エキスパート集団」です。
工事会社を選ぶのに不安を感じる方は、ぜひ関東防水管理事業協同組合（関防協）へまずはお気軽にご相談ください。
当協同組合は、主に関東にある防水改修の会社で形成されているグループで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬の関東地域に限らず、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計192社の正会員がおります（2026年1月時点）。
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