マンションの機能・安全性・美観・価値を維持するためには、定期的な大規模修繕が欠かせません。

しかし、その周期は分かりづらく、判断にお困りの管理組合様は多いはずです。

そこで本記事では、「マンションにおける大規模修繕の周期」について、国土交通省のガイドラインや目安、工事時期を決める方法をわかりやすく解説します。

マンションの大規模修繕で利用できる減税特例や補助金、その他、多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

コラムのポイント

 

マンション大規模修繕のベストな時期は「建物ごとに異なる」のが原則

大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を防止し、機能・安全性・美観・価値を維持もしくは向上させるために計画的に実施される共用部の改修工事です。

そのため、雨漏りなど深刻な劣化が進行する前に実施しなくてはいけません。

しかし、大規模修繕工事を実施する周期や回数については、建築基準法などの法令で明確なルールは定められておらず、建物の状態に応じて管理組合様や全棟オーナー様が判断する必要があります。

同じ構造や築年数の建物でも、以下の状況によって、大規模修繕工事の適正時期が異なるのでご注意ください。

建物の構造や外装材の種別（構造や仕上げ材によって期待耐用年数が異なる） 建物（屋上防水・外壁・外廊下・外階段などの共用部）における雨漏りなど劣化の進行状況 共用部（設備含む）における不具合の有無 海に近いかどうか（塩害※による不具合の有無） 建物周辺の風通しが悪い・土地の水はけが悪いなど、建物劣化につながる環境的要因の有無 建物の利用方法 建物の新築時から今までの管理状況や改修履歴の有無

※塩害（えんがい）：塩分を含む海風や海水の影響により、コンクリートや金属部分が腐食する現象で、RC造の鉄筋がさびて膨張し、表面のコンクリートにヒビ割れ・剥離が発生するなど、深刻な劣化をもたらす

（参考：国土交通省｜長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント） 

これらの条件は、マンションの物件ごとにさまざまなので、結果的に大規模修繕のベストな実施時期は異なるということになります。

マンション大規模修繕の実施時期は「劣化状況」をチェック

大規模修繕工事の実施時期を検討する際には、ポイントを押さえた建物診断が必要です。

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕工事の周期を検討する上で重要となる「劣化をチェックすべき部位」を明示しています。

屋根防水	屋上防水（保護・露出） 勾配屋根 庇・笠木などの防水
床防水	バルコニー床の防水 開放廊下・階段などの床防水
外壁仕上げ	躯体コンクリートの補修有無 外壁塗装（雨掛かり・非雨掛かり部分） 軒天塗装 タイル・サイディングなど シーリング
外部塗装	鉄部塗装（雨掛かり・非雨掛かり部分） 非鉄部塗装
建具・金物など	建具（各戸の玄関ドアや窓サッシなど） 手すり 屋外鉄骨階段 金物類（集合ポスト・宅配ボックス・メーターボックスなど）
共用内部	エントランス・ロビー・ホール・管理室など
給排水・ガス設備	給排水管 給排水ポンプ 貯水槽 ガス管
消防用設備	屋内消火栓設備 自動火災報知設備 連結送水管設備
その他設備	空調・換気設備 電灯・配電・幹線設備 避雷針設備 自家発電設備 電話・インターネット設備 テレビ共聴設備 インターホン 昇降機（エレベーターなど） 立体駐車場
その他	外構 附属施設（ごみ集積場・自転車置き場など）

（参考：国土交通省｜長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント） 

上記の中でも特に重要なのが「屋根（屋上）防水」と「外壁仕上げ」で、これらの劣化が進むと鉄筋・鉄骨・コンクリートなど構造躯体の強度が低下し、建物の安全性や耐久性が著しく低下します。

また、上記のチェックすべき部位の状況に加えて、バリアフリー・防犯性アップ・省エネ化などの目的で、大規模修繕計画に加えるべき工事が増える事例も少なくありません。

これらの点から、大規模修繕工事の実施時期と施工プランは、建物の劣化状況と区分所有者の要望、住民の変化（生活スタイル・年齢層など）に応じて総合的に検討する必要があります。

 

マンション大規模修繕の周期は「12年・15年・18年ごと」に設定される理由

マンションの大規模修繕計画について調べると、工事周期は「12・15・18年ごと」という情報を見かけるはずです。

その理由はいくつかあります。

国土交通省のガイドラインに、「計画期間を30年以上とし、かつ、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする」と記載されているため（30年で2回改修すると、15年に1回となる） 竣工・外壁改修後10年を経た建築物は、10年ごとの建物点検において、全面打診調査※を行うことが義務化され、調査と併せて屋上や外壁を改修するケースが多いため 外壁塗装や屋上防水の寿命が10〜15年の工法が多いため

※全面打診調査：外壁タイルやモルタルの全面を打診し、浮きや剥離の有無を調べる調査で、足場架けが必要になり、修繕工事と併せて実施するケースが多い

（参考：国土交通省｜長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント、建築基準法第12条第1・3項） 

これらを総合し、これまでは大規模修繕の周期を12〜15年で設定するマンションが一般的でしたが、近年は、建材・工法の進歩に伴う高耐久化・長寿命化によって、工事周期を「16～18年」程度に延長する事例が増えています。

（参考：国土交通省｜「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて）

大規模修繕の工事周期を延長するためには、ハイグレードな塗料や工法を採用する必要があり、1回ごとの費用は高くなりますが、建物のライフサイクルにおける工事回数を減らせるため、長期的にはトータルコストの削減が可能です。

 

工事を検討する際は「長期修繕計画」と「修繕積立金の状況」をチェック

 

特に、修繕積立金不足は深刻で、計画に沿って積み立てた修繕費用と、実際の見積金額に差が生じて費用不足に陥っているマンションは、全体の33.6%に達し、不足分が20%以上のマンションは11.7%にも上ります。

マンションの大規模修繕で利用できる減税特例・補助金

マンションの大規模修繕工事は、物件ごとに作成される長期修繕計画に沿って、遅くとも18年程度ごとに実施されます。

近年は工事費が値上がり傾向にあるため、区分所有者から一時金を徴収したり、金融機関から融資を受けたりする事例が増えています。

しかし、これらの方法では、所有者の経済的な負担が増えるだけではなく、建物の資産価値も低下しかねません。

そのため、工事の実施検討に併せて、利用できる可能性がある減税特例や補助金についてもチェックしましょう。

マンション長寿命化促進税制（2026年度終了）

マンション管理における必要な修繕積立金の確保と、適切な長寿命化工事の実施を目的に、区分所有者の経済的負担を軽減できる「マンション長寿命化促進税制」が実施されています。

※2026年度（2027年3月）で終了予定

対象要件を満たすと、区分所有者に課せられる工事翌年の家屋分固定資産税が、1年間1/6〜1/2の割合で減額されます。

主な対象要件は以下の通りです。

築後20年以上が経過していること 総戸数が10戸以上であること 新築から1度以上、長寿命化工事（外壁塗装・床防水・屋根防水工事）をしていること 過去に「マンション長寿命化促進税制」を利用していないこと 修繕積立金を2021（令和3）年9月1日以前から基準額以上引き上げていること マンション管理計画認定制度の認定を受けていること マンション管理計画認定制度の認定を受けていない場合は、自治体からの助言や指導を受け、一定額の修繕積立金を積み立てていること 2027（令和9）年2月31日までに完工すること 修繕工事に伴い、区分所有者から一時金を徴収していないこと

 

本制度の詳細について知りたい方は「2027年3月終了『マンション長寿命化促進税制』とは｜対象要件と申請の流れ、管理組合必見の申請ポイントを解説」を併せてご覧ください。

リフォーム促進税制

マンションの大規模修繕に伴い、バリアフリー・省エネ化・長期優良化にかかわる改修工事を実施した場合、区分所有者個人の所得税と家屋分固定資産税の減額を受けられる可能性があります。

（参考：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）の概要）

ただし、区分所有者ごとに税申告するため、増改築等工事証明書は世帯数分必要です。

また、戸建て住宅の改修で利用する場合と減税対象の工事費用算定方法と対象要件が異なる点にもご注意ください。

（ 【標準的な工事費用相当額の合計】 － 【補助金等の額】 ）× 修繕積立金の全体額のうち各住戸が拠出した額の割合＞50万円

（参考：国土交通省｜よくあるご質問｜リフォーム促進税制｜Q47）

上記の額が、50万円以下の場合は減税特例が適用されません。

詳しくは、管轄の税務署などにご相談ください。

自治体の補助金・助成金

都道府県・市区町村単位で、独自の補助金や助成金を設けているところもありますので、工事の前に使える制度があるか確認しましょう。

例えば、東京都では分譲マンションの大規模修繕工事を対象に、「マンション改良工事助成」を実施しており、共用部分の外壁塗装・屋上防水やバリアフリー化などを実施する際に融資を利用する場合、都が利子分の金額を補給します。

（参考：東京都｜マンションポータルサイト｜分譲マンションの修繕への助成（マンション改良工事助成制度））

 

 

マンションの大規模修繕計画は信頼できる業者選びが重要

マンションの大規模修繕計画を成功させる最大のポイントは、「実績のある施工業者を選ぶ」という点です。

マンションの大規模修繕工事は費用が数千万円かかるため、最初から1社に絞る必要はありません。

外壁や屋上防水の改修を検討する際には、相見積もりをとりましょう。

ただし、多数の会社から見積もりをとると、内容の精査が大変でどこに頼むべきか住民の意見が割れやすいため、20〜40戸の中規模マンションでは、2〜3社に相談するのが一般的です。

施工業者は、詳細な見積もりを提案する会社をおすすめします。

見積書に工事方法や材料の仕様が書かれておらず「一式」で計上されている項目が多い場合は、事前に詳細を業者に確認しましょう。

関東防水管理事業協同組合（関防協）では、防水改修調査診断員が無料で現地に出向いて調査・診断する「無料訪問診断」と、屋上防⽔の改修費⽤を補助する「バリュープラスキャンペーン」を実施しております。

「マンションの劣化が進んでいるが、どこに相談すればいいか分からない」「まずはプロの診断を聞きたい」という方は、お気軽に私たちまでご相談ください。

関防協｜無料訪問診断

関防協｜バリュープラスキャンペーン

マンション大規模修繕工事に関するよくある質問

ここでは、多くの方からいただく「マンションの大規模修繕工事」に関するご質問を紹介します。

Q.マンションの大規模修繕にかかる平均費用は？

A.工事にかかる平均費用は「何回目の大規模修繕」かによって異なります。

国土交通省のアンケート調査結果は以下のとおりです。

1回目の大規模修繕工事	中央値8,665.0万円・平均値15,237.4万円 （中央値110.2万円／戸・平均値151.6万円／戸）
2回目の大規模修繕工事	中央値7,660.0万円・平均値11,702.7万円 （中央値106.1万円／戸・平均値112.4万円／戸）
3回目以降の大規模修繕工事	中央値8,703.0万円・平均値8,703.0万円 （中央値97.0万円／戸・平均値106.1万円／戸）

※（）内は、大規模修繕工事にかかった費用を戸数で按分した場合の費用（税抜き価格・共通費別途）

（参考：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査）

ただし、最新調査は5年前のもので、現時点ではインフレや建設業界の人手不足によって、上記金額からさらに値上がりしている可能性が高いため、ご注意ください。

 

Q.2回目の大規模修繕工事を実施する時期は、いつが一般的？

A.2回目の大規模修繕工事は、「築26〜33年（平均28年前後）」に実施される場合が多く、1回目から約13〜14年後が目安です。

国土交通省の調査によると、3回目は築41年以上で実施されている割合が多く、2回目から3回目の平均年数は14.0年です。

（参考：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査）

Q. マンションの大規模修繕にかかる平均期間は？

A.プロジェクトの建築計画を除くと、実際に工事する期間は3〜6ヵ月が一般的で、建物の規模によって差があります。

小〜中規模（〜50戸程度）のマンション	3カ月〜4カ月
中〜大規模（50〜100戸超）のマンション	4カ月〜半年
タワーマンション・団地など	半年〜1年以上

 

上記の工事期間は目安であり、施工範囲や工事の内容、工事する季節によって異なります。

梅雨の時期や特に寒い時期は、工程が中断したり塗料の乾燥に時間がかかったりするため、都度、施工会社にご相談ください。

 

Q.修繕積立金が足りない・払えない場合の解決策は？

A.住民からの一時金徴収は、合意形成を得るハードルが高く、金融機関から借り入れると、建物全体の資産価値が低下するため、優先順位の高い修繕から段階的に改修を進める方法がおすすめです。

劣化がそれほど進んでおらず時間的な猶予がある物件は、計画を延期して修繕費を貯めるか、時間をかけて修繕積立金の引き上げを進める方法も選択肢に入ります。

ただし、工事を延期できないほど劣化が進んでいる場合は、1年でも修繕を先送りすると、施工範囲が広くなるなど、コストアップにつながるのでご注意ください。

また、年数が経つにつれてマンションの経年劣化だけではなく居住者の高齢化が進み、修繕積立金の回収率が低下するリスクもあります。

そのため、修繕積立金が不足している場合は、工事に優先順位を付けて、足りる金額でできる範囲を改修する方法がベストです。

「修繕積立金の中でどこまでできるか知りたい」という方は、専門家による建物診断を受けましょう。

Q.マンション大規模修繕に設計コンサルタントは必要？

A.マンションの大規模修繕工事において、設計コンサルタントへの委託は必須ではありません。ただし、中〜大規模マンションでは起用をおすすめします。

設計コンサルタント（コンサルタント専門会社・マンション管理会社・一級建築士など）は、劣化診断（建物診断）の手配や施工会社の選定、設計プランや工事内容のチェックを請け負う専門家です。

専門知識のない管理組合だけで工事の正当性を判断することは難しいため、以下のいずれかに該当する場合は、設計コンサルタントと契約することをおすすめします。

• 工事範囲が多岐にわたる場合
• 複数の施工業者と契約を結ぶ場合
• 発注金額が1億万円を超える場合
• マンションの規模が大きく組合員の統制を取りづらい場合
• 工事の費用や内容の正当性を第三者に確認してもらいたい場合
• マンション長寿命化促進税制を利用したい場合

設計コンサルタントに工事の管理を委託すると、管理組合や修繕委員会の負担が大きく減ります。

ただし、コンサル料として総工事費の5～10％程度がかかるため、貯まっている修繕積立金の額と、施工業者からの見積金額を照らし合わせて、余裕がある場合に依頼しましょう。

関防協は、防水工事の「エキスパート集団」です。