国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」とは？マンションにおける必要性、改定・見直しについて解説
マンションの資産価値を維持・向上させるうえで重要となるのが「長期修繕計画」です。
その作成や改善の際に役立つのが、国土交通省が公表する「長期修繕計画ガイドライン」です。
しかし、「ガイドラインの内容がわかりにくい」「どのような計画が正解か判断できない」「修繕項目の優先順位を知りたい」という管理組合様は多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、マンション管理組合・理事・オーナーの方に向けて、「長期修繕計画ガイドライン」の内容・対象となる建物・目的と、最新の改定ルールを、わかりやすく解説します。
マンションの長期修繕計画におけるよくある失敗例や、計画を見直す際のポイント、修繕積立金が不足した場合の対処方法など多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
コラムのポイント
- 「長期修繕計画ガイドライン」は、マンションの長期修繕計画を作成・見直す際の“目安”となる資料で、適切な修繕工事を適切なタイミングで行うために必要なチェックポイントが書かれています。
- 実際に長期修繕計画を見直す際には、ガイドラインの内容に加えて、建物の劣化状況や専門家による建物診断の結果を踏まえ、実態に合う計画にすることが重要です。
- 「マンションの屋上防水が劣化していないか心配」「長期修繕計画を立てる上で、工事時期や工事金額の目安を知りたい」という管理組合様は、建物診断の実績が豊富な関東防水管理事業協同組合（関防協）にご相談ください。
Contents
「長期修繕計画ガイドライン」とは｜これまでの変遷と対象・目的・内容
「長期修繕計画ガイドライン」とは、国土交通省がマンションの機能や資産価値を維持するために必要な修繕工事の計画に関する指針を示すために策定した資料を指します。
マンションの長期修繕計画とガイドライン策定までの変遷は、以下のとおりです。
| 1982年 |
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| 1983年 |
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| 1986年 |
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| 2008年 |
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| 2021年 |
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このような流れで徐々に長期修繕計画の考え方がマンションに広まっていきました。
そのため、現時点（2026年）時点で築40年を超えるマンションの中には、分譲当初に長期修繕計画が作成されなかった物件は多く、修繕積立金は「管理費の10%程度」とおおまかなプランのまま年数が経過しているケースは少なくありません。
早い段階で長期修繕計画を作成せず、作成しても見直しされていないマンションの多くは、修繕金不足に陥っているのが実情です。
国土交通省は、古いマンションでも適切に修繕されるように、2021年に長期修繕計画ガイドラインを見直し、実情（物価など）に即した内容に改変しました。
対象建築物
「長期修繕計画ガイドライン」の対象は、分譲マンション※全般です。
※ここでは、区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを指します。
ただし、団地などその他の共同住宅も、必要に応じてガイドラインの内容を追加しながら、長期修繕計画の作成に活用できます。
ガイドラインの目的と使い方
「長期修繕計画ガイドライン」の主な目的は、以下の3点です。
▶︎適切なマンション修繕計画の策定と資金不足の防止 |
（参考：国土交通省｜マンション管理｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む））
ガイドラインの使い方は、新築マンション・既存マンションによって異なります。
| 新築マンション |
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| 既存マンション |
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（参考：国土交通省｜マンション管理｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む））
ガイドラインの原則
「長期修繕計画ガイドライン」には、以下の4原則があります。
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（参考：国土交通省｜マンション管理｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む））
これらの考え方をベースに、ガイドラインには詳細な内容が記載されています。
ガイドラインの主な内容
「長期修繕計画ガイドライン」に含まれる主な内容は以下の通りです。
|
（参考：国土交通省｜マンション管理｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む））
このように、ガイドラインはマンションの長期修繕計画を作成・見直し・評価するための内容が広く網羅されており、団地やアパート、テナントビルなど、形態が異なる建物の維持にも活用できます。
▶︎おすすめコラム：〈マンションオーナー様必見〉建物の“長寿命化”には欠かせない「長期修繕計画」とは？メリットから活用方法まで詳しく解説
2021年改定「長期修繕計画ガイドライン」の変更点と見直しポイント
2008年に策定された「長期修繕計画ガイドライン」は、2021年に初めて大改正が行われました。
改正の目的は、時代の流れとともにガイドラインの内容と実態が乖離し始めており、それを是正する点にあります。
主な改正内容は、以下のとおりです。
［変更］計画する期間
当初のガイドラインでは、修繕計画の対象期間を「新築時から25年または30年以上」としていましたが、改正後は「30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」に変更されました。
併せて、ガイドラインでは新築マンションと既存マンションの区別が削除され、全てのマンションで計画期間を30年以上に延長することが望ましいとしています。
この内容変更により、近い将来の修繕工事だけではなく、将来の大規模修繕工事も視野に入れて資金計画を立てられるようになりました。
［変更］修繕周期の目安
当初のガイドラインでは、大規模修繕工事の修繕周期目安を単年で指定していましたが、改正後は工事事例を踏まえて、一定の幅をもたせた修繕周期に変更されました。
修繕周期目安の例は以下のとおりです。
| 工事内容 | 修繕周期の目安 |
|---|---|
| 外壁の塗り替え | 12～15年 |
| 空調・換気設備の取替え | 13～17年 |
| 屋上防水の補修・修繕 | 12〜15年 |
| 屋上防水の撤去・新設 | 24〜30年 |
（参考：国土交通省｜マンション管理｜長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む））
工事種別ごとに修繕周期に幅をもたせることにより、実態（各マンションの劣化状況）に適切な修繕工事のタイミングを検討しやすくなりました。
［変更］修繕積立金に関する基本ルール
修繕積立金は、建設費の上昇と密接に関わるため、この度のガイドライン改正では、その点も考慮されて算定基準が見直されました。
大きく変更された点は、修繕積立金の目安となる平均㎡単価です。
※改正ガイドラインでは、新規マンションだけではなく、既存マンションも対象になりました。
| マンションの規模
（延べ面積・総階数） |
改正前の平均単価 | 改正後の平均単価 |
|---|---|---|
| 5,000㎡未満 | 平均218 円／㎡・月 | 235〜430円／㎡・月
（平均335円／㎡・月） |
| 5,000 ㎡以上～10,000 ㎡未満 | 平均202 円／㎡・月 | 170〜320円／㎡・月
（平均252円／㎡・月） |
| 10,000 ㎡以上 | 平均178 円／㎡・月 | 220〜330円／㎡・月
（平均270円／㎡・月） |
| 20,000 ㎡以上 | — | 190〜325円／㎡・月
（平均255円／㎡・月） |
| 20階以上 | — | 240〜410円／㎡・月
（平均338円／㎡・月） |
上記の平均単価引き上げに加えて、目安額の計算方法も見直され、修繕積立金の繰越分が考慮される式に変更されました。
［変更］計画見直し周期
当初のガイドラインでは、長期修繕計画を見直すタイミングについて、「年程度ごとに見直されることが望ましい」としていましたが、改正後は「5年程度ごとに調査を実施し、その結果に基づいておおむね1年〜2年の間に見直す」と、より具体的な内容に変更されました。
［追加］省エネ性向上工事
改正後のガイドラインには、省エネ改修工事（省エネ性能を向上させる改修工事）が脱炭素社会の実現と居住者の光熱費負担の軽減に効果的として、該当工事の例が明示されました。
ガイドラインに含まれる省エネ改修工事の例は、以下のとおりです。
|
省エネ性能の高いマンションは、資産価値の維持・向上につながるとして、多くのマンションで省エネ改修工事を大規模修繕工事に含めています。
［追加］エレベーターの定期点検
改正後のガイドラインには、エレベーターを「昇降機の適切な維持管理に関する指針（平成28年2月国土交通省策定）」に沿って定期点検することの重要性が追記されました。
（参考：国土交通省｜「昇降機の適切な維持管理に関する指針」等を公表～エレベーター等の安全性を維持するために～）
定期点検は使用頻度に応じて実施し、周期の目安は「おおむね1〜3か月に1回」としています。
近年は、全国でエレベーター技術者が不足しており、急な故障でもすぐに修理できない事案が増加し問題視されていることから、定期的な点検とその結果に基づく早めの部品交換などは、住民の生活を守るためにも欠かせません。
▶︎おすすめコラム：マンションの大規模修繕は何年ごとがベストか｜ガイドライン・目安年数と工事時期を決める方法、減税・補助金を解説
マンションにおける長期修繕計画の“よくある失敗例”
SNSやブログを見ると、マンションの長期修繕計画を見直す際に「失敗した・後悔した」と感じた方もいらっしゃいます。
その理由には、いくつかの共通点があるため、事前に内容と対策を把握しておきましょう。
「ガイドラインを信用しすぎた」「実態と計画に差がある」
「長期修繕計画ガイドライン」は、あくまでも“目安”であり、絶対に守らなくてはいけないものではありません。
そのため、現状を踏まえずガイドラインのまま計画を立てると、実態と計画が乖離してしまう恐れがあります。
修繕工事の周期や方法、範囲、工事金額は、劣化状況や建物の形状・立地環境によって異なるため、専門家による調査結果を踏まえて、物件ごとに適正な計画に見直すことが重要です。
「いざ大規模修繕しようとしたら、資金が足りない」
長期修繕計画を長期間見直さないと、工事計画と実態（劣化状況）がかけ離れ、いざ工事する際に資金不足になるケースも少なくありません。
資金不足になると、適切なタイミングで適切な工事をできず、劣化が進行し、雨漏りなどの問題が大きくなったり、是正するための費用が高額になったりする可能性があります。
また、実態と推定修繕工事内容が合っていても、建設費高騰によって工事時期が遅れてしまうケースが増えているのも実情です。
建物の修繕工事にかかる建設費は、2015年度平均値から2026年2月で133%も値上がりしており、今後もインフレによって上昇すると推定されます。
（参考：国土交通省｜建設工事費デフレーター｜集計の結果｜月次）
そのため、マンションを長寿命化するためには、定期的なプロによる建物診断結果と推定修繕工事の概算見積もりを踏まえた長期修繕計画の見直しが欠かせません。
▶︎おすすめコラム：これからの建物は“長寿命化”がカギに。ポイントから対策方法まで徹底解説
「工事の優先順位がわからない」
修繕金が不足していたり、余裕がなかったりするマンションでは、大規模修繕工事の項目に優先順位をつけなくてはいけませんが、管理組合で意見がまとまらず、意思決定まで期間がかかる場合があります。
計画がまとまらないと大規模修繕を実行できず、劣化が進行するリスクがあるため、管理組合でガイドラインの内容に加えて、優先度の高い補修箇所を知っておくことが重要です。
マンションの修繕工事において優先順位が高いのは、雨漏り・水漏れに直結する項目です。
屋上防水や外壁のクラック、給排水管の劣化は、一気に雨漏り・水漏れとなり、補修箇所が広範囲に及ぶため、劣化が深刻になる前に早めの処置が必要になります。
屋上防水は、建物の耐久性を大きく左右する重要な部分です。
日常的に目にしない場所であるため劣化に気づかないマンションも多いため、定期的に防水の専門家に調査を依頼しましょう。
関東防水管理事業協同組合（関防協）では、防水改修診断員が無料で現地に出向き調査・診断する「無料訪問診断」と、屋上防⽔の改修費⽤を補助する「バリュープラスキャンペーン」を実施しております。
「長い間、屋上防水の状態を確認していない」「最上階で雨漏りの跡が見つかった」というマンション管理組合様は、お気軽に私たちまでご相談ください。
マンションにおける長期修繕計画の見直しポイント
マンションの長期修繕計画を見直す際には、ガイドラインの内容を確認すること以外に、いくつかの押さえておくべき重要なポイントがあります。
5年に一度の見直しが原則
長期修繕計画は、経年によって変化する不確定要素を多く含むため、5年に一度程度の見直しが必要です。
計画を見直す際には、必ず専門家による建物調査を行い、その結果に基づいて内容を精査しましょう。
建物診断や内容の検討にも一定の費用と期間がかかるため、見直しについても長期修繕計画でスケジュールを立てておくと確実です。
長期修繕計画を見直す際には、以下の項目を重点的に確認・検討しましょう。
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ガイドラインよりも劣化状況を踏まえた計画が重要
長期修繕計画を見直す際には、国土交通省のガイドラインに沿って内容を検討することも必要ですが、それよりも劣化状況を正しく把握し、その内容を考慮することの方が重要です。
建物の劣化は想定通りに進行するとは限らず、地震や台風などの不可抗力によって早まる可能性もあります。
ガイドラインはあくまでも“参考資料”とし、建築士や各種施工会社などプロの意見に耳を傾け、実現性の高い計画にしましょう。
日常的な建物チェックとプロによる診断の両方が必要
ガイドラインでは、プロによる建物調査（診断）の周期目安を「5年に一度程度」としていますが、古いマンションでは、ある日突然不具合が起こる可能性もあります。
そのため、目視できる範囲は、日常的に異変がないか区分所有者や住民が確認し、気軽に管理組合に報告できる体制を整えておくことが重要です。
管理組合は、区分所有者や住民から劣化の報告を受けたら、速やかに建物調査を依頼できるように段取りしておくことをおすすめします。
劣化補修だけではなく性能向上も重要
既存マンションの築年数によっては、経年に伴う生活様式や社会環境の変化に伴い、耐震性や断熱性、省エネ性など、建物・設備の性能を新築時の水準から向上させる必要があります。
具体的な工事の例は、以下のとおりです。
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重要なポイントは、大規模修繕工事の回数を重ねるごとに、上記のような改良工事の割合を増やせる計画を立てることです。
▶︎おすすめコラム：屋上防水×断熱で快適な室内と屋上を実現｜メリット・デメリットも解説
▶︎おすすめコラム：ビルやマンションの屋上防水の種類と断熱の関係 サーモコントロール断熱とは？
補助金・助成金を活用する
マンションの建物調査や大規模修繕工事は、補助金や助成金の対象になる可能性があるため、事前確認が必要です。
国土交通省では、マンションの性能維持を目的に、「マンションストック長寿命化等モデル事業」を実施しています。
この事業は、老朽化マンションの再生検討から長寿命化に資する改修や建替え等にあたって、総合的に優れた先導的な再生プロジェクトを公募し、国が事業の実施に要する費用の一部を補助することにより、優良事例・ノウハウを収集し、全国への普及展開を図ることを目的とした補助制度です。
この事業では、建物調査にかかる費用も補助の対象となるため、長期修繕計画を見直す際にはぜひご活用ください。
そのほか、東京都では「東京都マンション改良工事助成制度」、都内の一部自治体※では、「分譲マンション計画修繕調査費助成」や「劣化診断調査費助成」も実施しており、国の補助金と併用できる場合もあります。
※中央区・北区・豊島区・千代田区など
（参考：東京都｜分譲マンションの修繕への助成（東京都マンション改良工事助成制度））
そのほかにも、大規模修繕工事に伴う耐震改修や省エネ改修、アスベスト除去も補助の対象となる可能性があるため、工事の前には自治体に対象要件などの詳細を確認しましょう。
▶︎おすすめコラム：マンションの屋上防水工事に活用できる助成金・補助金制度｜申請の流れや注意点も解説
マンションの長期修繕計画に関する「よくある質問」
ここでは、多くの方からいただく「マンションの長期修繕計画」に関するご質問を紹介します。
Q．「長期修繕計画」の作成や見直し、大規模修繕工事の実施は義務？
A．マンションにおける長期修繕計画の作成や見直し、大規模修繕工事の実施は、全て法律（区分所有法やその他の法令）で直接義務付けられていません。
ただし、どれも建物としての機能や資産価値、周囲の安全を維持するためには欠かせず、実質的にはガイドラインにて実施が強く推奨されています。
Q．修繕積立金が不足している場合の対処方法は？
A．大規模修繕工事を実施する際に修繕積立金が不足している場合は、「工事を延期・縮小する」「区分所有者から一時金を徴収する」「金融機関から借り入れる」いずれかの方法を取らなくてはいけません。
それぞれの方法には、メリットとデメリットがありますので、慎重に検討しましょう。
| 工事を延期・縮小する | 【メリット】
【デメリット】
|
| 区分所有者から一時金を徴収する | 【メリット】
【デメリット】
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| 金融機関から借り入れる | 【メリット】
【デメリット】
|
これらの違いから、多くの場合は「工事を延期・縮小する」方法が採用されます。
ただし、今後の修繕計画を実行していくためには、積立金額の見直しをしなくてはいけません。
Q． 修繕積立金を値上げする方法は？
A．積立金額を変更する場合は、マンション標準管理規約に基づき、普通決議（過半数の賛成）が必要ですが、物件によっては、特別決議（3/4以上の賛成）を取らなくてはいけない場合があります。
実際に値上げするまでには期間が必要になるため、早めの検討が必要です。
一般的には、長期修繕計画を見直すタイミングで次回の工事にかかる見積もり金額と積立金の総額を照らし合わせ、引き上げを検討します。
Q．マンションの修繕積立金は、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」はどっちがいい？
A．築年数が経つ古いマンションほど「段階増額積立方式」が採用されている可能性が高いですが、国土交通省では「均等積立方式」への切り替えを推奨しています。
| 段階増額積立方式 |
|
| 均等積立方式 | 長期修繕計画の作成時点において、計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする方式 |
（参考：国土交通省｜「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び 「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について〜「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方）
国土交通省が新築マンションを想定したシミュレーションによると、「段階増額積立方式」の場合、長期修繕計画の期間30年で、初期の積立金額約7,000円から、最終期の積立金額約28,000円まで4倍まで値上がりしました。
このように居住時期により積立金額が大きく変わると、住民間での不公平さが問題になる場合があります。
また、「段階増額積立方式」は将来的に積立金額を値上げすることを前提としていますが、管理組合での話し合いがまとまらないと、金額を引き上げられず、徐々に資金不足になってしまいます。
そのため、現在「段階増額積立方式」のマンションは、早めに「均等積立方式」に切り替えましょう。
ただし、「均等積立方式」でも、長期修繕計画を見直すタイミングで、推定修繕工事費の累計額が増えると、積立金額が増加する可能性があります。
▶︎おすすめコラム：マンション修繕積立金の相場はいくら？最新平均額と値上げの必要性・寿命との関係を解説
Q．マンションの屋上防水と外壁改修を合わせると、費用はどのくらい？（大規模修繕費用の目安）
A．大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり「100〜250万円」が相場で、新築後1回目が最も高く、2回目・3回目と、段々安くなる場合が一般的です。
（参考：国土交通省｜マンション管理・再生ポータルサイト｜Q＆A｜マンション管理について）
ただし、適正な時期に修繕していないマンションや、前回の大規模修繕から期間※が空いてしまっている場合は、徐々に工事金額が上がる場合もあります。
※ガイドラインでは、12〜15年に1回の周期で大規模修繕工事を実施することを推奨しています。
また、インフレにより、当初想定していた金額では工事できないマンションも増えているため、長期修繕計画を見直す際には、余裕のある資金計画が必要です。
マンションの大規模修繕工事に関するお悩みは、防水工事のプロ集団である「関防協」までご相談ください。
関東防水管理事業協同組合（関防協）は、主に関東の防水改修会社で形成されているグループで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬以外に、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計192社の正会員がおります。（2026年1月時点）
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まとめ
「長期修繕計画ガイドライン」は、マンションの長期修繕計画を作成・見直す際の“目安”となる資料です。
適切な修繕工事を適切なタイミングで行うために必要なチェックポイントが書かれています。
ただし、実際に長期修繕計画を見直す際には、建物の劣化状況や専門家による建物診断の結果を踏まえ、実態に合う内容にすることが重要です。
「マンションの屋上防水が劣化していないか心配」「長期修繕計画を立てる上で、工事時期や工事金額の目安を知りたい」という管理組合様は、建物診断の実績が豊富な関東防水管理事業協同組合（関防協）にご相談ください。
早めの対策が将来の修繕費を大きく左右します。
運営者情報
関東防水管理事業協同組合事務局
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日々進化する防水工法や現場のニーズに合わせた最適な対応を行うため、施工技術者の育成にも取り組んでいます。
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