ウレタン防水とは？工法・費用・耐用年数まで完全解説【失敗しない選び方】
※本記事は、2021年6月に公開したものを再編し、2026年6月に再公開したものです。
いくつかある防水工法の中でも、ウレタン防水はマンションやビルの屋上からバルコニーなどの狭い部分まで対応できる、柔軟性の高い工法です。
ただし、耐用年数や劣化のサインを把握していないと、雨漏りなど深刻なトラブルにつながる可能性があります。
そこで今回は、マンション管理組合やビルオーナーの方に向けて、ウレタン防水の施工方法や種類、その他の防水工法との違い、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。
劣化サインやメンテナンスの方法、費用・工程、関連する補助金・減税制度など、多くの方が気になるご質問も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
-
ウレタン防水は、柔軟性のある工法であるため、多くのアパート・マンションやビルに採用されています。
- ウレタン防水は他の工法と比べて耐用年数がやや短いため、5年程度に一度のトップコートやりかえで、防水層の劣化を防ぐことが長持ちさせるためのポイントです。
-
劣化サインを把握し、早期に補修することで雨漏りなどのリスクを防げます。
- 「屋上防水が劣化していないか心配」「長期修繕計画を立てる上で、工事時期や工事金額の目安を知りたい」というマンション管理組合様やビルオーナー様は、建物診断の実績が豊富な関東防水管理事業協同組合（関防協）にご相談ください。
Contents
ウレタン防水とは｜仕組みと工法の種類（費用目安とメリット・デメリット、耐用年数の違い）
ウレタン防水とは、コストと施工性のバランスに優れ、改修工事でも広く採用されている代表的な防水工法で、粘性の高い樹脂系専用防水塗料を塗布して下地に重ね塗りして防水層を形成する工法で、主に、マンションやビルの屋上およびバルコニーに施工されます。
用いられる防水塗料は主に3種類に分けられます。
| 1成分形ウレタンゴム系防水材 |
|
|
2成分形ウレタンゴム系防水材 （手塗りタイプ） |
|
|
2成分形ウレタンゴム系防水材 （吹付けタイプ・超速硬化型ウレタン防水スプレー） |
|
一般的には、材料ロスを減らす観点から、手塗りで施工する「2成分形ウレタンゴム系防水材」が用いられますが、近年は高耐久な「超速硬化型ウレタン防水スプレー」が採用されるケースも増えています。
ウレタン防水には、密着工法と通気緩衝工法があり、それぞれ特徴に違いがある点も押さえておきましょう。
密着工法
密着工法は、下地にプライマー（塗料の密着性を高める下塗り材）を塗布した上に、塗膜を強化するためのメッシュシート（補強クロス）を敷き込み、その上にウレタン防水塗料を中塗り・上塗りと2回塗布して、最後にトップコートを施工します。
|
【ウレタン防水（密着工法）の構成】 下地 |
※メッシュシートを敷き込む場合は、ウレタン防水メッシュ工法と呼ぶ場合もあります。
防水塗料ごとに防水性能を確保するための塗膜厚さが指定されているため、それをクリアするために重ね塗りをするのです。
| 費用目安 |
5,000〜6,000／㎡ ※狭い面積の場合は一式の価格で割高になるため要注意 ※下地処理の費用は除く |
| 耐用年数 |
|
| メリット |
|
| デメリット |
|
通気緩衝工法
通気緩衝工法（絶縁工法）とは、下地の上にプライマー処理する点までは密着工法と同様ですが、その上に通気性を確保できる通気緩衝シート（絶縁シート）を敷いて脱気筒を一定間隔で取り付け、その上にウレタン防水塗料とトップコートを塗布する工法です。
|
【ウレタン防水（通気緩衝工法）の構成】 下地 |
※メッシュシートを敷き込む場合は、ウレタン防水メッシュ工法と呼ぶ場合もあります。
防水塗料ごとに防水性能を確保するための塗膜厚さが指定されているため、それをクリアするために重ね塗りをするのです。
| 費用目安 |
5,800〜7,500／㎡ ※狭い面積の場合は一式の価格で割高になるため要注意 ※下地処理や脱気筒の設置費用は除く |
| 耐用年数 |
|
| メリット |
|
| デメリット |
|
▶︎おすすめコラム：ウレタン防水の通気緩衝工法とは｜フクレ防止のカギとなる工法
密着工法と通気緩衝工法の特徴比較一覧｜工法選びのポイント
どちらの工法を選ぶべきかは、「施工部分の形状や面積」と「下地の状態」で判断されることが一般的です。
密着工法と通気緩衝工法のどちらを選定するかは、施工会社の役目であることが大前提ですが、施主様もそれぞれの違いを把握しておくと、適正な工事プランであるかどうかや見積もり金額の妥当性を判断でき、施工会社との打ち合わせをスムーズに進められます。
特徴比較と工法選定のポイントは、以下のとおりです。
| （比較項目） | 密着工法 | 通気緩衝工法 |
| 耐久性 |
○ （平均耐用年数10年程度） |
◎ （平均耐用年数13〜15年） |
| コスト |
◎ （通気緩衝方法より安価） |
○ （密着工法より高価） |
| 柔軟性 |
◎ （立ち上がり部分や狭い場所、複雑な形状の場所にも施工可能） |
○ （基本的には広い平場に施工） |
| 施工に適した場所 |
|
|
| 施工に適さない場所 |
|
|
▶︎おすすめコラム：ウレタン防水が劣化する原因とは｜症状別の対処法や塗り直しの目安を解説
他の防水工法との違い
屋上やバルコニーに用いられる防水工法はウレタン防水以外にもいくつか種類があり、それぞれ特徴や施工要件が異なります。
ウレタン塗膜防水の上から別の防水工法で改修できる場合もありますので、違いを把握しておきましょう。
シート防水との違い
ウレタン防水は、下地の上に塗料を塗り重ねていく工法なのに対して、シート防水は塩ビシートやアスファルトルーフィングシート、ゴムシートを溶接しながら敷き、全体が一枚のシートになり、それ自体が防水層の役目を果たします。
シート防水はウレタン防水よりも耐用年数は長いですが、分厚いシートを敷き込むため、下地の影響を受けにくいですが、複雑な形状の場所や狭い場所では、施工品質が落ちる可能性があり、施工には適しません。
工事費用はシート防水の方が高く、6,000〜8,000円／㎡※程度が一般的です。
※下地処理や脱気筒の設置費用は除く
▶︎おすすめコラム：シート防水とは？マンション管理組合が知るべき改修工法の種類と費用、大規模修繕の注意点
アスファルト防水との違い
アスファルト防水は、液状の溶解アスファルトと防水性の高いアスファルトルーフィングシートを重ねながら敷き込み、その上をコンクリートや砂付きシートで仕上げる工法で、塗装によるウレタン防水とは施工方法が全く異なります。
ウレタン防水と比べると耐用年数は15〜25年と長いですが、工法によっては施工時に火を使用するため、周囲への影響に注意が必要です。
また、高耐久であるがゆえに工事費用は高めで、6,000〜8,000円／㎡※が相場です。
※下地処理や脱気筒の設置費用は除く
▶︎おすすめコラム：アスファルト防水とは？工法・耐用年数・補修のタイミングをわかりやすく解説
▶︎おすすめコラム：アスファルト防水の改修にウレタン防水は施工できる？費用・工法・注意点を解説
FRP防水との違い
FRP防水は、ウレタン防水と同様に塗装する工法で、ガラス繊維製シートを敷いた上から、ポリエステル樹脂系防水塗料を塗布して硬い防水層を形成します。
ウレタン塗装と同じく、複雑な形状の場所や狭い場所、立ち上がり部分にも対応できますが、防水層が軽量化かつ高耐久である点や重歩行に耐えられる点が異なる点です。
ただし、FRP防水は強化プラスチック素材であるため、紫外線で劣化しやすく、伸縮性がないため、地震や台風で建物が揺れると、力を受け流せずヒビ割れてしまう可能性が高い点には注意しなくてはいけません。
ウレタン防水のメンテナンス周期と劣化サイン、補修方法｜部分補修・DIY補修は可能か
既存物件の場合、やはり気になるのがメンテナンス周期や劣化のサイン、補修方法ではないでしょうか。
維持コストを抑えるために、DIYでの補修を検討するオーナー様も少なくないはずです。
そこで、ここではメンテナンス時期と劣化のサイン、補修方法を紹介します。
メンテナンス周期の目安
ウレタン塗装は、密着工法・通気緩衝工法を問わず、基本的には5〜8年ごとにトップコートの再塗装が必要です。
トップコートが劣化するだけでは防水性能は落ちませんが、紫外線や雨の影響でウレタン防水塗膜が劣化しやすくなるため、定期的なメンテナンスをおすすめします。
ウレタン塗膜自体は、密着工法で10年に一度程度、通気緩衝工法は13〜15年に一度はやりかえをご検討ください。
ただし、これらのメンテナンス周期は目安であり、建物の立地条件や使用状況、劣化の進行具合によって適切な施工時期は異なりますので、少なくとも5年に一度は、専門家による建物診断を受けて、現状を確認しましょう。
▶︎おすすめコラム：ウレタン防水が劣化する原因とは｜症状別の対処法や塗り直しの目安を解説
▶︎おすすめコラム：マンションの大規模修繕は何年ごとがベストか｜ガイドライン・目安年数と工事時期を決める方法、減税・補助金を解説
ウレタン防水の劣化サイン（主な劣化現象）
ウレタン防水の劣化サインは、主に5つあり、それぞれ原因やもたらされる問題が異なります。
【紫外線によるトップコートの風化】
紫外線の影響によりトップコートが風化すると、防水層劣化の要因につながり、最悪の場合は防水層を根本からやり直さなくてはいけなくなります。
トップコートの主な風化現象は、チョーキング（表面が粉状になる現象）や苔・藻の発生、摩耗などです。
これら風化現象による防水層への影響を抑えるためには、定期的な塗り替えが欠かせません。
【塗膜の剥がれや摩耗】
歩行が多い場所などでは、塗膜が徐々にすり減り、そのまま放置すると、塗膜自体が剥がれて防水性能が失われてしまいます。
そのため、見つけ次第、早めの塗り替えが必要です。
【塗膜の膨れ】
密着工法の場合、下地コンクリートの湿気や小さなヒビから塗膜の下に流れ込んだ水分を排出できず、防水層の下に溜まって蒸発し、部分的に膨れが生じる場合があります。
膨れだけではすぐに雨漏りするとは限りませんが、伸縮を繰り返すと塗膜の劣化につながり、大きなひび割れや破断のリスクが高まるため、部分補修などの対処が必要です。
▶︎おすすめコラム：ウレタン防水の膨れは補修できる｜原因や放置するリスク・DIYの危険性を解説
【塗膜のひび割れ・破断】
日射熱を直接受ける屋上などでは、防水層が表面温度の変化によって、伸縮を繰り返し、経年とともに防水層の弾性が徐々に失われてしまいます。
そのような状態では、コンクリート目地などの動きに追従できなくなり、ヒビ割れが発生し、最終的に破断する恐れがあります。
写真のように大きな隙間ができると、そこから雨が下地コンクリートの内部に侵入し、構造体を劣化させるなど深刻な事態に発展するため、早急な処置が必要です。
【塗膜の膨潤劣化】
膨潤劣化とは、排水ドレンやパラペット（立ち上がり部分）など水が溜まりやすい場所で起こりやすい現象です。
そのような部分は、常に湿気が残りやすく、水分を含んだ防水塗膜が膨らんで波打ってくる可能性があり、そのまま放置すると、加水分解を起こし防水性を維持できません。
膨潤劣化の部分には早急な補修が必要なだけではなく、再発生を防ぐための根本的な見直しが必要になります。
劣化のサインを1種類でも見つけたら、既にメンテナンス時期を迎えている証拠です。
補修費用を最小限に抑えるためには、大きな不具合が起こらないうちに、トップコートの定期メンテナンスや部分補修をすることが重要です。
シリコーン系トップコート材を使用すると、塗り替えの周期を延ばすことができます。
ウレタン防水の補修方法
ウレタン防水は塗装によって防水層を形成するため、劣化症状が軽度であれば部分補修は可能です。
ただし、部分補修で改善できるかの判断は一般の方では難しく、詳細な現状調査が必要になります。
また、劣化が進んで既に防水層の下まで水が侵入している場合や、劣化範囲が広い場合は、補修ではなく全面的なやりかえが必要になる可能性が高いです。
どの劣化サインを見つけても、安易にDIYで対応すると、以下のようなリスクがあり危険なのでご注意ください。
|
【ウレタン防水をDIYで補修するリスク】
|
これらの理由から、コストを抑えるために安易にご自身で防水補修すると、かえって被害が大きくなる場合も少なくありません。
元は小さな不具合でも、補修方法を間違えると大きな問題に発展してしまうケースは十分考えられます。
特に屋上防水は高所作業となるため、安全面の観点からも専門業者への依頼が基本です。
そのため、補修が必要な箇所を見つけても、DIYでは応急処置に留めて、速やかにプロに相談してください。
※防水の応急処置方法を詳しく知りたい方は「アパート・マンションやビルで雨漏り！その原因や対処方法を解説」を併せてご覧ください。
ウレタン防水の大規模改修工事の工程と工期目安
マンションやビルで大規模な防水改修工事を行う場合、住民やテナント様への工事案内など、配慮が必須です。
そのため、施主様も大まかな工程と工期日数の目安を理解しておくことが重要になります。
工事の流れを事前に把握すると、臨機応変な対応を取ることが可能です。
ウレタン防水の主な工程と一般的な工期日数は以下のようになります。
※現場の状態や建物の規模、施工時期によって工事内容や工期は変動します。ご了承ください。
| （工事の名称） | （工事の内容） | （かかる日数の目安※） |
| 仮設工事 |
|
1〜2日程度 |
| 下地工事 | 必要に応じて下記の作業を実施
|
3〜5日程度 |
| 防水工事 |
|
3〜5日程度 （硬化期間含む） |
| 仕上げ工事 |
|
1〜3日程度 （硬化期間含む） |
| 仮設工事 |
|
1〜2日程度 |
※1フロア5〜10世帯程度のマンションの場合
【FAQ】屋上・バルコニーのウレタン防水に関するよくある質問
ここでは、ウレタン防水について、多くの方からいただくご質問を紹介します。
Q．マンションの屋上防水改修を含む大規模修繕工事の費用相場はどのくらい？
A．屋上防水の改修を含めたマンションの大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり「100〜250万円」が相場です。
ただし、国土交通省の調査によると、大規模修繕工事が何回目かによってかかる費用の中央値が異なり、1回目（110.2万円／戸）が最も高く、2回目（106.1万円／戸）、3回目（97.0万円／戸）と安くなっていく傾向があります。
※上記の金額は適正時期に修繕した場合で、工事周期があいているなど、劣化が進んでいる場合はさらに費用が高額になります。
（参考：国土交通省｜マンション管理・再生ポータルサイト｜Q＆A｜マンション管理について、国土交通省｜マンションに関する統計・データ等｜令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査）
ただし、近年は工事単価・資材費ともに値上がりし続けており、当初想定していた金額で工事できないケースも増えているため、早めに長期修繕計画を見直すなど、余裕のある資金計画をご検討ください。
Q．ウレタン防水の改修工事で使える補助金・減税措置はある？
A．マンションの場合は、国や都道府県が運営する補助金・助成金を利用できる可能性があり、要件を満たせば、2027年3月まで固定資産税の減税措置も適用されます。
主に利用できる制度は、以下のとおりです。
| 国の補助金・助成金制度 |
|
| 都道府県の補助金・助成金制度 |
|
| 国の減税制度 |
|
▶︎おすすめコラム：2027年3月終了「マンション長寿命化促進税制」とは｜対象要件と申請の流れ、管理組合必見の申請ポイントを解説
▶︎おすすめコラム：マンションの屋上防水工事に活用できる助成金・補助金制度｜申請の流れや注意点も解説
Q．ウレタン防水工事の費用を抑える方法は？
A．ウレタン防水工事の費用を抑えるためには、定期的なトップコートの再塗装と点検を行い、防水層をやりかえる際には、2〜3社から見積もりをとり、仕様や工事金額を比較検討することが重要です。
防水工事で相見積もりを取る場合は、以下の点を総合的に見比べましょう。
|
【防水工事における相見積もりのチェックポイント】
|
マンション・ビルの屋上防水でお悩みの方は、防水工事のプロ集団である「関防協」までご相談ください。
関東防水管理事業協同組合（関防協）は、主に関東の防水改修会社で形成されているグループで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬以外に、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計192社の正会員がおります。（2026年1月時点）
ホームページでは、防水改修診断員による無料診断のお申し込みや、マップ上での施工店検索ができますので、「雨漏り診断をどこに依頼すれば分からない」「信頼できる施工会社の選び方が分からない」という方をしっかりサポートいたします。
まとめ
ウレタン防水は、柔軟性のある工法であるため、多くのアパート・マンションやビルに採用されています。
ただし、ウレタン防水は他の工法と比べて耐用年数が短いため、5年程度に一度のトップコートやりかえによって、防水層の劣化を防ぐことが長持ちさせるためのポイントです。
プロによる定期点検も重要ですが、施主様も劣化サインを事前に把握し、異変を見つけたらすぐに補修工事を依頼できるように準備しておきましょう。
「万が一の時にどこに連絡していいか分からない」という方は、ぜひ関東防水管理事業協同組合のネットワークで信頼できる工事店を探してみてください。
都道府県別に登録業者を検索できるため、近くの工事店を簡単に見つけられます。
こちらもおすすめ！暑さや寒さ対策にも活躍する防水工事
防水リフォーム工事を検討中の方におすすすめするのが、「サーモコントロール断熱改修」です。
屋上からの熱気や冷気を防水層で軽減できる上に耐久性も高く、空調機器の使用量を減らすこともできるため、省エネという観点からも注目されています。
実際に施工されたお客様の声も紹介していますので、興味のある方はぜひご覧ください。
運営者情報
関東防水管理事業協同組合事務局
建設防水業界トップシェアの田島ルーフィングが主催する、改修工事に特化した工事店ネットワーク。
日々進化する防水工法や現場のニーズに合わせた最適な対応を行うため、施工技術者の育成にも取り組んでいます。
当サイトでは、マンションなどの一般住宅から店舗、大型ビルなど、さまざまな現場を見てきた防水のプロが豊富な知識と経験を活かして防水工事についてわかりやすく解説します。
主な資格
建築士 コンクリート診断士 宅地建物取引士 防水改修診断員
