アパートの雨漏り対策｜大規模修繕の必要性と費用・時期の目安、オーナーが知るべき対応を徹底解説
アパートを経営していると、入居者から雨漏りの報告を受けたり、屋上や外壁の劣化が目立ってきたりすることは珍しくありません。
特に築年数の経つアパートでは、雨漏りをきっかけに屋上防水や外壁の劣化が見つかり、大規模修繕計画の検討を始めるケースも多いのではないでしょうか。
雨漏りは、被害に遭った場所や目視で分かる屋上防水・外壁の劣化部分を補修するだけで解決するとは限りません。
そこで本記事では、アパートが雨漏りする主な原因と発生した場合にオーナーが取るべき対応、雨漏りを放置するリスク、大規模修繕の周期と費用目安について詳しく解説します。
定期的な建物診断の必要性や、修繕費用と減価償却の関係性、火災保険やローンなど、アパートオーナー様からいただく「よくある質問」も紹介しますので、ぜひアパート経営の参考にしてください。
このコラムで分かること
- アパートの雨漏りは、入居者との大きなトラブルに発展しかねない大きな問題であるため、オーナー様は、主な原因や、雨漏りが発生したときに取るべき対応について事前に把握しておく必要があります。
- 雨漏りの発見をきっかけに大規模修繕を進める方法もありますが、トラブルを未然に防ぐためには、定期的な建物診断による劣化状況の把握と長期修繕計画の策定が必要になります。
- 築年数の経つアパートの大規模修繕には1回1,000万円以上の費用がかかる場合もあるため、長期修繕計画に沿って、早めに修繕費の積立や融資相談を進めることが重要です。
Contents
【アパートで雨漏りが発生】オーナーが知っておくべき原因と対応
アパート経営において大きな問題となるのが、雨漏りです。
屋根や屋上防水、外壁の劣化をそのままにすると、部屋に雨漏りして入居者との間で大きなトラブルに発展するケースは少なくありません。
そのため、アパート経営を良好に続けるためには、雨漏りの主な原因と、万が一雨漏りが発生した場合にオーナーが取るべき対応、雨漏りを放置するリスクについて、事前に把握しておくことが重要です。
雨漏りの主な原因
アパートの雨漏りは、主に以下の原因によって引き起こされます。
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ここで注意すべきなのが、部屋内に雨漏りした場合、そのすぐ近くから雨水が侵入しているとは限らない点です。
雨漏りの具体的な原因と劣化箇所を究明するためには、建物全体の診断が必要になる場合もあります。
▶︎関連コラム：アパート・マンションやビルで雨漏り！その原因や対処方法を解説
雨漏り発生時にオーナーが取るべき対応
入居者から部屋内への雨漏りの報告を受けた場合は、以下の手順に沿って対応しましょう。
| ①入居者からの連絡内容を把握し、現地を確認する（必要に応じて業者に現地確認を手配する）
②雨漏りしている部分と被害状況を写真で記録する（場合によっては、入居者に写真撮影を依頼するため、賃貸借契約の際にその旨を伝えておく） ③管理会社がいる場合は、雨漏りの発生状況を伝えて入居者対応を相談する ④業者に応急処置を依頼する ⑤業者に建物診断（雨漏り調査）を依頼して、原因を究明する ⑥入居者対応をする（原因や今後の流れに関する説明・仮住まいの準備・家財の賠償・家賃減額・契約解除など） ⑦業者から修繕計画の提案を受けて、資金・工期などを検討する ⑧修繕工事の契約・着工 |
国土交通省では、貸主と借主のトラブルを防止するためには、万が一の場合の対応に関する契約内容を事前に双方で確認しておくことが重要としています。
（参考：国土交通省｜民間賃貸住宅｜賃貸住宅の入居・退去に係る留意点）
▶︎関連コラム：〈マンション・ビルのオーナー様必見〉 雨漏りの応急処置で“やるべきこと”と“やってはいけないこと”
雨漏りを放置（応急処置で済ませる）リスク
雨漏りが発生し、その原因箇所が明らかである場合、応急処置で終わらせてしまうケースや、そのまま放置してしまうケースがあります。
台風などによる一時的な雨漏りの場合も考えられますが、原因を特定しなかったり部分的な簡易補修で終わらせたりすると、以下のような問題が発生する可能性があるため注意が必要です。
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賃貸経営において、入居者が減って空室が増えることは、利回りの低下、ひいては資産価値の低下につながります。
また、劣化が構造躯体にまで及べば、建物寿命が短くなることも避けられません。
そのため、雨漏りを単発のトラブルととらえず、大規模修繕計画を検討するきっかけにすることが重要です。
▶︎関連コラム：これからの建物は“長寿命化”がカギに。ポイントから対策方法まで徹底解説
アパートの大規模修繕｜実施のタイミングと費用・実施時期（周期）の目安
雨漏りの発見をきっかけにアパートの大規模修繕計画を始める場合は、部分的な修理で済むケースと全体的な工事が必要になるケースの違いや、大規模修繕の具体的な内容と実施時期・費用目安を事前に整理しておきましょう。
雨漏り修理と大規模修繕の違い
部分的な修繕と建物全体を対象とする大規模修繕のどちらが必要になるかは、主に「雨漏りの原因」と「建物の維持保全履歴」によって判断します。
ポイントは、「雨漏りがある＝すぐに大規模修繕が必要」とは限らない点です。
最適な工事計画を決める際には、専門家による建物診断によって、雨漏りの原因を特定するとともに、全体的な外回りの劣化状況を把握する必要があります。
（下記は一般的なケース例です。具体的な工事計画の内容は、専門家による建物診断の結果を踏まえて決めてください。）
| 部分的な雨漏り修繕で済むケース |
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| 大規模修繕が必要になるケース |
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※大規模修繕が必要になる年数は、構造・建物の規模・立地条件などによって異なります。詳しくは、専門家にご相談ください。
大規模修繕の対象範囲
アパートの大規模修繕には、以下の部分にかかわる修繕・補修・改善工事が含まれます。
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※隔板：ベランダ・バルコニーで隣の部屋との間に設置するパネルで、非常用設備に含まれる
原則として1名のオーナーが全室を所有するアパートでは、各室の給湯器やエアコンの交換も大規模修繕に含める場合があります。
（引用：国土交通省｜民間賃貸住宅｜計画修繕を含む投資判断について｜民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック）
大規模修繕を実施する時期（周期）の目安
アパートの大規模修繕を実施する時期（周期）を知りたい場合は、以下の情報を集めるところから始めましょう。
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国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、マンションにおける大規模修繕工事の実施周期を「12〜15年程度」としており、これはアパートの場合でも参考になります。
別の資料では、アパートについて、具体的に「屋根（屋上防水）は11〜15年」、「外壁塗装は11〜18年」など、部分ごとに修繕を行う目安の年数が明示されており、これらの周期を基準として大規模修繕計画を立てる方は少なくありません。
しかし、これらの年数はあくまでも目安であり、実際の工事時期は、修繕周期の目安に加えて、建物の立地条件（日当たりなど）を踏まえて、個別に決める必要があります。
私たち『関東防水管理事業協同組合』では、前回の防水工事から10年以上経過していて劣化状況をチェックしていないことを、建物診断を検討する目安の1つとしています。
▶︎関連コラム：マンションの大規模修繕は何年ごとがベストか｜ガイドライン・目安年数と工事時期を決める方法、減税・補助金を解説
大規模修繕の費用目安
アパートの大規模修繕工事にかかる費用は、物件の規模・構造種別・築年数・劣化状況・雨漏りの有無によって異なります。
ただし、国土交通省では民間賃貸住宅について、構造・戸数・築年数別の修繕費用の目安を公表していますので、そちらを参考にしましょう。
（下記は費用目安であり、実際の費用と異なる場合があります。）
| （構造種別・戸数） | （築30年までにかかる大規模修繕工事費用の目安） |
| RC造・20戸（1LDK〜2DK） | 一戸あたり約225万円（総額約4,490万円） |
| RC造・10戸（1K） | 一戸あたり約177万円（総額約1,770万円） |
| 木造・10戸（1LDK〜2DK） | 一戸あたり約216万円（総額約2,160万円） |
| 木造・10戸（1K） | 一戸あたり約174万円（総額約1,740万円） |
※上記費用は、1回あたりの工事費用ではなく、築30年までにかかる一戸あたりの修繕費用の累計目安です。
（引用：国土交通省｜民間賃貸住宅｜計画修繕を含む投資判断について｜民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックP.4〜7）
RC造と木造のどちらも、築15年頃から修繕費用が増える傾向があるため、建物を長い期間維持するためには、長期修繕計画の策定と定期的な建物診断の結果を踏まえた計画内容の更新、計画に沿った修繕費の積立など資金確保の検討が欠かせません。
長期修繕計画を見直すタイミングで積立額が不足しそうな場合は、金融機関などからの融資が可能かどうか早めに相談しておくことが重要です。
アパートの雨漏りを防ぐためには「建物診断」が必須｜メリットと方法
雨漏りの発見は、アパートの大規模修繕を計画するきっかけとなりますが、理想的なのは雨漏りそのものを未然に防ぐために早めの処置を講じる方法です。
雨漏りが見つかる前に定期的な建物診断を実施する主なメリットとして、以下の点が挙げられます。
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アパート経営を継続するためには、雨漏り防止の工事を検討する前に、まずは建物診断を受けて状況を把握し、予算と優先順位の両方を踏まえて長期修繕計画を立てることが大切です。
▶︎関連コラム：プロは“雨漏り診断”の時にどこを見る？RC造・S造の診断内容やチェックポイントを解説
▶︎関連コラム：建物の“長寿命化”に欠かせない「長期修繕計画」とは？メリットから活用方法まで詳しく解説
『関東防水管理事業協同組合（関防協）』では、防水改修調査診断員が無料で訪問してアパートやマンション、ビルの防水調査を行い、診断結果報告書を作成しております。
「長い間、屋上防水の状態を確認していない」「最上階で雨漏りの跡が見つかった」とお困りのアパートオーナー様は、お気軽に私たちまでご相談ください。
アパートオーナーが雨漏り・大規模修繕で注意したい入居者とのトラブル
アパートオーナーの方は、雨漏りや大規模修繕工事の実施に伴う入居者とのトラブルを未然に防ぐために、以下のポイントを押さえておきましょう。
雨漏り発生時の入居者への説明
民法では、賃貸人（オーナー）は、賃貸物（アパート）の使用に必要な修繕をする義務を負うため、雨漏りの報告を受けた際には、速やかな対応が求められます。
（出典：e-GOV法令検索｜民法第606条（賃貸人による修繕等））
ただし、入居者の故意や過失、天災など不可抗力によって雨漏りした場合は、修繕費用の負担先がオーナー以外になる可能性があるため、専門家による原因究明は欠かせません。
雨漏りの原因がオーナーによる建物維持管理の不足である場合は、以下の話し合いが必要です。
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工事前の入居者への説明
雨漏りの補修工事や大規模修繕工事を実施する際には、入居者への事前説明が重要です。
以下の内容を、必ずすべての入居者に案内しましょう。
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賃貸借契約前の入居希望者への説明（告知義務）
雨漏りが完全に解消されていない状態で入居者を募集する際には、告知義務に注意しましょう。
告知義務とは、宅建業法で定める重要事項説明を指すのが一般的です。
（出典：e-GOV法令検索｜宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等））
不動産の売買・賃借取引において、売主・貸主は買主・借主に建物に関する事実を正確に伝えなくてはいけません。
これまでの雨漏りの有無や修繕履歴、さらに二次被害（カビの発生など）は、借主にとって入居するかどうかの重要な判断材料となるため、告知義務の対象となる可能性があるので注意しましょう。
告知すべき事実を告知しなかった場合には、損害賠償請求や賃貸借契約の解除につながる場合もあるため、契約の際には事前に雨漏りに関する情報を入居希望者に開示しておくと安心です。
ただし、雨漏りの規模や発生時期、その後の補修内容によっては、告知義務に該当しない場合もありますので、詳しくは不動産仲介業者にご確認ください。
【FAQ】アパートの雨漏り・大規模修繕に関するよくある質問
ここでは、アパートの雨漏りや大規模修繕に関してオーナー様からいただく「よくある質問」を紹介します。
Q．雨漏りの修繕や大規模修繕の費用は経費になる？減価償却できる？
A．雨漏りの修繕や大規模修繕の費用は、内容によって必要経費として扱われ、工事の内容や目的によっては減価償却できる場合があります。
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（出典：国税庁｜No.1379 修繕費とならないものの判定）
雨漏りの修繕や大規模修繕にかかった費用の一部が資本的支出に該当する場合などもありますので、具体的な振り分けは、税理士などの専門家にご確認ください。
Q．雨漏りの修繕や弁済にかかった費用は、火災保険で補償される？
A．経年劣化による雨漏りの修繕は火災保険の補償対象外となる可能性が高いです。
雨漏りの原因が「不測かつ突発的な事故（外部からの飛来物・落下物など）や自然災害（風災・雹災・雪災）」と認められると、修繕や弁済にかかった費用が保険でカバーされる場合もあります。
ただし、火災保険の補償対象となる場合も、入居者の家財まで補償されないプランがあるため、ご注意ください。
補償対象を建物だけではなく、入居者の家財まで広げるためには、オーナー向け火災保険のプランに「施設所有者（建物管理）賠償責任特約※」をつけるプランを検討しましょう。
※保険会社やプランによって名称が異なる場合があります。
詳しくは、保険代理店などにご確認ください。
Q．アパートの大規模修繕でローンは利用できる？
A．アパートの大規模修繕にかかる費用は、自己資金・修繕費積立に加えて、金融機関からの借入でまかなう方法もあります。
アパートローンや不動産事業用ローンを利用するのが一般的で、審査の際には、物件の収益性・オーナーの信用情報・担保評価などが総合的に判断されるため、ご注意ください。
民間金融機関の融資だけではなく、日本政策金融公庫の事業資金を借り入れる方法も検討しましょう。
修繕工事にかかる費用は、キャッシュフローのバランスを見ながら早めに準備することが重要で、資金を集めるのに時間がかかって工事を先送りすると、さらに費用が増えてしまう可能性があります。
Q．雨漏り調査や建物診断にかかる費用は？
A．雨漏り調査や建物診断にかかる費用は、調査方法によって異なり、無料の場合から数十万円かかるものまであります。
一般的な調査費用は、以下のとおりです。
※すべて足場などの諸経費は別途 |
散水調査や赤外線サーモグラフィ調査でなくても、長期修繕計画の策定や見直しに伴う詳細な建物診断は、アパートでも20万円程度かかる場合もあります。
建物の劣化診断にかかる費用に対して東京都（23区）など一部の自治体では、助成制度を設けていますが、個人オーナーが所有する賃貸アパートは対象要件を満たしません。
（出典：文京区｜まちづくり・環境｜土地・建物｜マンションの管理｜マンション劣化診断調査費助成）
『関東防水管理事業協同組合（関防協）』は、主に関東の防水改修会社で形成されているグループで、東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬以外に、山梨・静岡・長野・新潟にも支部があり、計192社の正会員がおります。（2026年1月時点）
屋上防⽔の改修費⽤を補助する「バリュープラスキャンペーン」を実施しておりますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
アパートの雨漏りは、入居者との大きなトラブルに発展しかねない大きな問題です。
雨漏りの発見をきっかけに大規模修繕を計画し始める方法もありますが、トラブルを未然に防ぐためには、定期的な建物診断による劣化状況の把握と、それを踏まえた長期修繕計画の策定が必要になります。
「アパートの屋上防水が劣化していないか心配」「長期修繕計画を立てる上で、工事時期や工事金額の目安を知りたい」というオーナー様は、建物診断の実績が豊富な関東防水管理事業協同組合（関防協）にご相談ください。
関防協では無料診断から防水改修計画までサポートしています。
運営者情報
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